Les prix des logements à l’achat poursuivent leur accélération dans le monde. Leur croissance annuelle atteint près de 24% en Nouvelle-Zélande, 18% aux Etats-Unis, 10% au Royaume-Uni, en Allemagne, en Norvège, 6% en France et 5% en Suisse. Selon le FMI, la hausse des prix à l’acquisition impliquera une augmentation des loyers qui est source d’inflation. Aux Etats-Unis, les prix des nouveaux baux signés ont augmenté de 17,8% l’an dernier, indiquant une hausse début 2022 de l’ensemble des loyers qui représentent le tiers de l’indice d’inflation. Cette semaine, ces derniers ont ainsi accéléré à 4,1% sur un an, portant l’inflation américaine à son plus haut depuis 1982 à 7%.

Les déséquilibres entre l’offre et la demande persistent. Premièrement, la formation de nouveaux ménages post-crise aux Etats-Unis va s’accélérer et accentuer le déséquilibre sur le marché à l’achat. Le déficit de logement est estimé à 3,8 millions de logements. Dans les économies développées, 4 maisons pour 1’000 habitants sont construites par an contre 9 il y a 5 décennies. Secondement, les prix élevés à l’acquisition, accentués par les pénuries de matières premières, excluent des potentiels acquéreurs qui sont contraints de se reporter sur un marché locatif dont le taux de vacance est à son plus bas historique. Ces deux facteurs ne seront probablement pas freinés par les hausses de taux dans un premier temps car le bilan des emprunteurs s’est renforcé via des renégociations de crédit à taux fixe. Depuis 2020, le coût annuel moyen des prêts immobiliers des ménages américaines a été réduit de 2’817 dollars. Couplé à une épargne en hausse de 2’300 milliards, la part du coût des créances hypothécaires dans les revenus a ainsi atteint un plus bas historique à 3,7%.

La hausse des prix dans l’immobilier se poursuivra en 2022. Aux Etats-Unis, les prix à l’achat et aux loyers augmenteront et conforteront la Fed à augmenter au moins 3 fois le taux directeur. Mais la demande de logement restera forte malgré des prix élevés («At Any Price»), tandis que les promoteurs immobiliers poursuivront leur effort pour compenser l’insuffisance de logements. En Suisse, si la baisse temporaire de l’immigration a réduit la demande locative et limite les pressions inflationnistes, l’attrait de l’immobilier se maintient et se renforcera avec l’appréciation structurelle du CHF au cours des prochaines années.