C’est le marché immobilier le plus important, le plus liquide au monde. La pierre américaine montre enfin des signes de stabilisation, réveillant l’intérêt des investisseurs et des investisseuses, même suisses. Attention cependant à bien cibler les secteurs et les régions, car la situation peut fortement varier.

Avant même d’identifier les domaines susceptibles de diversifier l’allocation dans les portefeuilles, précisons tout d’abord que l’immobilier américain non coté présente l’avantage d’être relativement décorrélé du marché immobilier suisse d’une part et du marché des actions d’autre part. Moins volatil que l’immobilier coté, il dépend davantage des transactions et des fondamentaux sous-jacents et moins du marché des actions.

Intérêt grandissant

Pris dans son ensemble, le marché immobilier américain a fortement chuté depuis ses plus hauts de l’été 2022. Mais la perspective d’un atterrissage en douceur de l’économie et le changement de politique monétaire de la Réserve fédérale ont redonné envie de glisser de la pierre dans les portefeuilles. Les prémices d’un retour de l’activité se lisent sur un marché des transactions encore atone l’an dernier. La situation diffère cependant d’un secteur à l’autre.

Sauf pour les bureaux

Sans véritable surprise, les bureaux ont le plus souffert de la correction consécutive à la hausse des taux et aux changements de mode de travail post-pandémie. Les mouvements de financement – encore critiques – sur ce marché laissent clairement entendre que la baisse n’est pas terminée. Certes, les immeubles neufs, bien situés et équipés à la pointe de la technologie affichent des taux d’occupation importants. Mais dès que l’on s’éloigne du centre, les surfaces ont perdu jusqu’à 60% de leur valeur et présentent un taux de vacance élevé. La situation s’avère d’autant plus sensible que les bureaux sont mal équipés. D’ailleurs, même à Manhattan, cette catégorie souffre considérablement.

Evolution des valorisations sectorielles depuis le 30.06.2022 (pic du marché)

Granularité accrue

D’autres secteurs méritent cependant une attention particulière, c’est notamment le cas de la logistique – déjà bien identifiée par les investisseurs et les investisseuses –, du résidentiel et de secteurs alternatifs moins courus, comme les garde-meubles ou les résidences pour personnes âgées. Preuve de la nouvelle dynamique dans l’immobilier alternatif américain, les indices de référence ont accru la granularité de leur approche en augmentant le nombre de catégories.

Attrait du Sud

Ces secteurs, dont la valorisation n’a baissé «que» de13% tout en générant des revenus locatifs en hausse, ont gagné en attractivité (voir graphe 2). Ils répondent par ailleurs à des besoins sociétaux grandissants. Une approche géographique identifie les régions de la Sunbelt – de la Floride à l’Arizona – comme concentrant les plus grands espoirs de croissance. La demande y est soutenue, et la qualité des objets la plus adaptée aux besoins. L’arrivée récente sur le marché de multiples projets de construction a pesé temporairement sur les rendements, mais cette offre abondante est vouée à se réduire dans un futur proche.  

Evolution de l’indice des fonds immobiliers non cotés

La présence du résidentiel dans cette palette de secteurs à haut potentiel s’explique notamment par une demande traditionnelle pour les locatifs, mais aussi par les conséquences de la hausse des taux sur le marché de la maison individuelle. Nombre de villas se retrouvent en location pour satisfaire la demande de – jeunes – ménages dans l’impossibilité d’acheter.

Risques conjoncturels

Ces marchés sont toutefois à la merci d’un brusque coup d’arrêt conjoncturel, ce qui n’est pas notre scénario pour 2024. Ce risque constitue le principal obstacle à leur développement avec bien sûr un changement de tendance sur le marché des taux.

Diversification

Dans ce contexte, afin d’assurer l’effet de diversification dans un cadre de risque délimité, il s’agit de prêter une attention particulière à la composition sectorielle et géographique des véhicules d’investissement choisis, quitte à en combiner plusieurs afin de garantir des sources de rendement diversifiées.