L’immobilier est dans la plupart des pays le pilier principal de la fortune des ménages. Ce caractère particulier suscite un vif intérêt de la part des autorités politiques, lesquels tentent d’accroître l’accession à la propriété immobilière. Cet interventionnisme n’atteint guère son but. La hausse des prix et le renforcement des normes ont compliqué la tâche des jeunes ménages. En Suisse, selon Swisslife, l’âge moyen des premiers acheteurs est ainsi de 48 ans. En France, il se situe plutôt entre 33 et 35 ans et la moyenne européenne est de 31 an. En ce qui concerne les vendeurs, avec le vieillissement démographique, les seniors (plus de 60 ans) sont devenus majoritaires dans différents pays, par exemple en France dès le début 2024. Aux Etats-Unis, l’âge moyen des vendeurs s’élève à 64 ans. Nous n’avons pas d’indication pour la Suisse. Est-ce que le rendement de l’investissement immobiler est fonction de l’âge?
Le rendement de ce type d’investissement est théoriquement supérieur pour les jeunes, en raison d’un horizon temporel plus long que pour les plus âgés et donc d’une tolérance au risque plus élevée. Les plus âgés privilégieraient eux le besoin de stabilité. Mais, selon diverses études, le rendement est indépendant de l’âge. Il est fonction avant tout de la localisation et des caractéristiques de l’objet (âge du bien, type du bien).
Une étude empirique publiée ce mois-ci par le NBER (WP 34656), «Aging and Housing Returns», réalisée par Natee Amornsiripanitch, Philip Strahan et Song Zhang, se base sur de nouvelles données sur le marché américain et montre que le rendement de l’investissement immobilier diminue avec l’âge.
«Le début de cette différence de rendement par rapport à celui des jeunes vendeurs débute clairement à 70 ans».
Une plus grande présence des baby boomers
L’objet de l’étude est d’autant plus intéressant que l’on assiste à une forte augmentation de la part des ventes provenant des personnes âgées. La vague de ventes immobilières de la part des baby boomers est, dans l’étude, appelée «tsunami argenté».
Certaines études ont mis en exergue le fait que le rendement immobilier était moindre pour les plus âgés. Elles le mettaient en relation avec un plus grand besoin de rénovation des objets concernés et avec le déclin cognitif des plus âgés. L’étude du NBER confirme que le rendement de l’investissement diminue avec l'âge en se fondant sur une nouvelle base de données et la prise en compte des éventuels biais méthodologiques.
Un changement après 70 ans
Le début de cette différence de rendement par rapport à celui des jeunes vendeurs débute clairement à 70 ans, selon les auteurs. L’écart augmente ensuite avec chaque année supplémentaire. A 80 ans par exemple, le prix de vente est de 5% inférieur à celui d’une personne de 45 ans pour une détention identique de 11 ans.
Différentes explications sont apportées par les auteurs telles que le niveau de maintenance et de rénovation de l’objet, les différences de durée de détention et la nécessité, pour certaines personnes âgées, de devoir vendre rapidement leur objet. Les questions de financement et d’emprunt peuvent entrer en jeu.
Les auteurs indiquent que les objets vendus par les personnes âgées sont en général moins bien maintenus et ont besoin d’un plus grand effort de rénovation, ce qui expliquerait 25% de l’écart de prix lié à l’âge. Nous attendons avec intérêt que la recherche se penche sur cette question également en Suisse.