Ces dernières années, les investisseurs suisses ont été réticents à investir dans l'immobilier européen. Les tensions géopolitiques, la guerre en Ukraine, une inflation persistante et une forte hausse des taux d'intérêt ont pesé sur le marché. La politique commerciale protectionniste des États-Unis a ajouté à l'incertitude. De nombreux investisseurs institutionnels se sont tournés vers le marché intérieur, considéré comme plus stable.
Les récents accords commerciaux conclus entre l'Union européenne et le Royaume-Uni d'une part, et les États-Unis d'autre part, ont en partie dissipé cette incertitude. Parallèlement, l'inflation s'est nettement stabilisée dans la zone euro. Après une série de baisses, le taux de refinancement principal de la BCE s'établit désormais à 2,15%, son niveau le plus bas depuis fin 2022. La BCE ne signale actuellement aucune nécessité de prendre de nouvelles mesures, même si l'objectif d'inflation de 2% devait être dépassé à court terme. Au Royaume-Uni également, la tendance désinflationniste laisse présager de nouvelles baisses des taux d'intérêt.
Chutes drastiques des prix
Dans ce contexte, les marchés immobiliers européens se sont stabilisés après des baisses massives. Les immeubles de bureaux ont enregistré une perte de valeur moyenne de plus de 30% au cours des deux dernières années. Les premiers indicateurs suggèrent une stabilisation des rendements, certains marchés affichant même des signes de compression légère. Les données fondamentales confirment cette tendance: si la demande d'espaces de bureaux et logistiques a récemment reculé, la baisse du volume de nouvelles constructions devrait entraîner une pénurie structurelle d'espaces modernes.
L'immobilier est un investissement à long terme avec des durées de détention de plusieurs années, qui permet aux investisseurs de trouver des opportunités intéressantes pendant les phases de correction.
Des segments tels que l'immobilier logistique et les centres de données connaissent une croissance particulièrement dynamique. Le boom du commerce électronique, la réorientation des chaînes d'approvisionnement mondiales et les exigences croissantes en matière de résilience garantissent une demande durable. Les surfaces logistiques sont désormais considérées comme une infrastructure centrale pour le commerce international, offrant des flux de trésorerie stables et des rendements attractifs.
Les centres de données gagnent également en importance. La numérisation, l'augmentation de la consommation de données et l'émergence de nouvelles applications technologiques, telles que les services cloud et l'intelligence artificielle, stimulent la demande d'espaces hautement spécialisés. Cette évolution fait des centres de données un sous-segment en croissance et résistant aux crises.
Le secteur résidentiel se montre robuste. Les tendances démographiques, l'urbanisation et la nécessité de décarboniser le parc immobilier garantissent une demande élevée. L'immobilier est un investissement à long terme avec des durées de détention de plusieurs années, qui permet aux investisseurs de trouver des opportunités intéressantes pendant les phases de correction.
Charges réglementaires
Pour les investisseurs suisses, le développement à l'étranger est une nécessité stratégique. Au niveau national, les mesures réglementaires restreignent la marge de manœuvre. Des initiatives, particulièrement visibles à Zurich, visent à réglementer plus strictement le marché du logement. Ces interventions réduiraient la flexibilité des investisseurs et limiteraient le potentiel de rendement.
Le renforcement prévu de la Lex Koller est source d'incertitude. Cette mesure prévoit d'exclure complètement les investisseurs étrangers du marché immobilier suisse, y compris les sociétés immobilières, ce qui pourrait entraîner des corrections de prix dans le secteur commercial. De telles évolutions augmentent les risques pour les investisseurs misent exclusivement sur le marché suisse.
Il semble recommandé de diversifier davantage les investissements entre différents pays et régions. Les données de collecte de fonds indiquent que les investisseurs internationaux sont prêts à revenir sur les marchés européens. À la mi-août 2025, les fonds immobiliers européens avaient collecté 20% de fonds supplémentaires par rapport à l'ensemble de 2024. Historiquement, les années suivant des corrections importantes se sont révélées propices à l'émergence de nouvelles générations de fonds.
Les investisseurs suisses sont soumis à une double pression. D'une part, le cadre réglementaire limite leurs possibilités; d'autre part, la reprise des marchés européens offre de nouvelles opportunités.
Les biens logistiques et les centres de données profitent des tendances structurelles telles que la numérisation et l'ajustement des chaînes d'approvisionnement. Le secteur résidentiel reste stable, tandis que la situation monétaire dans la zone euro offre davantage de sécurité.
Il est judicieux de réévaluer l'allocation géographique et de miser sur la diversification internationale. Pour les investisseurs suisses, cela signifie la possibilité d'obtenir des rendements attractifs et de réduire les risques liés à une orientation trop forte vers le marché intérieur.