Les REIT, ou les fonds investissant dans les projets immobiliers tels que les centres commerciaux, les grands immeubles ou encore les projets résidentiels, ont toujours fait partie des instruments préférés des investisseurs défensifs. Non seulement ils sont soutenus par l’infrastructure immobilière, mais ils génèrent également des flux de revenus fiables.

Dans le contexte actuel d’inflation, de relèvement des taux et de resserrement quantitatif dus aux tensions géopolitiques liées à la guerre en Ukraine, la prudence est de mise. Même si les données macroéconomiques des pays développés sont dans l’ensemble restées positives par rapport aux prévisions, les craintes relatives à la croissance ont augmenté dernièrement. Cette évolution du sentiment est mise en évidence par les importantes révisions à la baisse des prévisions de croissance mondiale du PIB réel pour 2022 par le FMI et la Banque mondiale. Ainsi, l’expansion économique actuelle va se poursuivre encore 6 à 12 mois, dans la mesure où la Fed n’a pas encore décidé de réduire les liquidités excédentaires et les dépôts des ménages, et que les bilans des entreprises des marchés développés sont relativement satisfaisants, mais les risques se sont accentués. 

Premièrement, alors que la guerre en Ukraine se poursuit, la forte probabilité d’un boycott européen total des énergies russes pose un risque extrêmement important de récession immédiate dans la zone euro.

Deuxièmement, les banques centrales ont été prises de court par l’accélération surprise de l’inflation. Un resserrement monétaire agressif de la part de la Fed pour surmonter les pressions inflationnistes pourrait détériorer les conditions financières et provoquer une nouvelle dévalorisation des prix des actifs, supérieure à ce qui se produit habituellement durant une correction de milieu de cycle.

Troisièmement, une courbe des taux des obligations du Trésor très plate indique que nous approchons de la phase de ralentissement du cycle économique, et que le pouvoir de fixation des prix des entreprises atteint un pic, puisque la possibilité d’augmenter les prix de vente nets est annulée par l’augmentation obstinée du coût des intrants.

Enfin, le ralentissement récent de la croissance en Chine, dû aux mesures de confinement dans les principaux centres manufacturiers, pourrait avoir des répercussions sur la croissance mondiale dans les prochains trimestres, en raison d’une interruption des chaînes d’approvisionnement ou d’une dépréciation du renminbi. 

Comment éviter ces risques? Les craintes actuelles en matière de croissance pourraient ouvrir la voie des prises de bénéfices et/ou à une réduction des risques, ainsi qu’à une recherche de diversification accrue de la part des investisseurs, à mesure que les liquidités excédentaires diminuent et que l’effet saisonnier des marchés actions devient négatif.

En outre, alors que l’argument «there is no alternative» commence à être remis en question par l’augmentation récente des rendements souverains, les investisseurs effectueront probablement un déplacement tactique vers le bas de la courbe de risque. Ils devraient commencer à rechercher des classes d’actifs affichant un bêta plus faible mais qui continuent d’offrir un potentiel de surperformance par rapport aux bons du Trésor, tant que l’expansion se poursuivra.

Les REIT restent-ils donc une valeur sûre? Le moment de gloire des REIT est passé, mais tant que la tendance actuelle à la stagflation n’entraînera pas de contraction totale de l’activité réelle, cette classe d’actifs conservera du potentiel. 

La combinaison d’une décélération du momentum durant l’expansion économique et d’une inflation supérieure à 3% permet généralement aux REIT de surperformer les actions mondiales. 

Ce modèle de rendement confirme l’opinion du consensus selon laquelle les REIT sont devenus plus offensifs et disposent de capacités de couverture contre les risques d’inflation. Pour autant, au vu de l’importante corrélation positive avec la performance relative des cycliques par rapport aux défensives, les REIT se comportent en réalité davantage comme un actif cyclique. Ils affichent par conséquent un bêta élevé par rapport à l’activité économique, ce qui les rend vulnérables aux contractions économiques, en particulier à celles qui se transforment en récessions. 

Un autre problème est que la majorité du secteur immobilier repose sur le financement des crédits hypothécaires classiques jusqu’aux obligations d’entreprise émises pour construire des centres commerciaux ou des grands immeubles, et que les taux d’intérêt sont en hausse. 

Les coûts de financement devraient augmenter pour cette classe d’actifs, mais il s’agira d’un phénomène plus progressif. 

Le prolongement des échéances de dette au cours des dernières années a réduit la probabilité que les REIT voient leurs coûts de financement augmenter brutalement. Et compte tenu d’une génération de trésorerie satisfaisante, ils conservent leur capacité à assumer une charge d’intérêt accrue à court terme.