Aux Etats-Unis, les REIT constituent des entreprises qui possèdent, exploitent ou financent des biens immobiliers productifs de revenus. Ces véhicules peuvent investir dans des biens aussi variés que les bureaux, les immeubles d'habitation, les entrepôts, les centres commerciaux, les installations médicales, les centres de données, la téléphonie mobile, les infrastructures et les hôtels. Un traitement comptable spécifique est attribué à leurs avoirs immobiliers, et leur évaluation se mesure principalement par la valeur d'actifs nette et les flux de trésorerie opérationnels («cash-flows») générés. Investir dans un REIT offre aux investisseurs la possibilité de participer à un investissement immobilier sans acheter directement les biens sous-jacents. Ces véhicules d’investissement sont relativement moins connus que d’autres générateurs de revenus, comme les obligations. Dans un portefeuille, ils se comportent à la façon d’une sorte d’hybride, entre obligations «high yield» et actions à hauts dividendes.
Un marché immobilier américain en pleine reconfiguration
Traditionnellement, la performance des REIT est principalement affectée par l’évolution des taux d’intérêt et le rapport entre l’offre et la demande de biens immobiliers. La pandémie de COVID 19 a bouleversé en profondeur cet équilibre, avec le développement spectaculaire du télétravail. Les acteurs du marché de l’immobilier commercial s’inquiètent aujourd’hui des besoins décroissants de locaux pour les entreprises. Conséquence manifeste de cette tendance, le quartier d’affaires de San-Francisco, comme d’autres, ressemble aujourd’hui à une ville-fantôme.
On assiste en parallèle au renforcement de la demande de biens, plus excentrés et tendanciellement plus grands, de la part des ménages. Or, malgré la baisse des taux hypothécaires, les prix de l’immobilier résidentiel ne plongent pas, car l’offre est insuffisante et les ménages, échaudés par la crise des subprimes, ont bloqué leur financement à taux fixes sur des échéances allant jusqu’à 30 ans. En raison du caractère récent de son essor, le marché hypothécaire à taux fixe américain n’est pas aussi sophistiqué et dynamique que dans d’autres pays. S’il comporte désormais moins de risques pour les banques et les ménages, il s’est sclérosé en raison de la hausse vertigineuse des taux depuis deux ans. Incités par des financements attrayants, les propriétaires ne veulent pas vendre. La performance boursière spectaculaire des «home-builders», alors que les taux hypothécaires explosent à la hausse, en dit d’ailleurs long sur ce nouveau type de dislocations.
En parallèle, les Etats-Unis connaissent une démographie faiblissante et un ralentissement des flux migratoires, comme la plupart des pays industrialisés. Les démographes tempèrent toutefois l’impact négatif de cette évolution par des phénomènes socio-économiques tels que les mariages plus tardifs ou la hausse des divorces chez les seniors, etc.
La diversification pour tirer profit du risque
Aux Etats-Unis, de nombreux REIT existent sous la forme d’ETF. Ils peuvent offrir une exposition globale, ou un positionnement plus pointu, par secteur d’activité, de marché ou par région.
Le résidentiel, la logistique, et la gestion des centres de données constituent les segments les plus porteurs actuellement, car ils offrent la plus grande stabilité et la meilleure visibilité. Du côté du commercial, plusieurs segments subissent la crise des dépôts des banques régionales, ce qui assèche dramatiquement le refinancement de nombreux d’objets. Des opportunités fortement rémunératrices, mais à haut risque, apparaissent donc au travers du crédit privé et du rachat de crédits existants. Ainsi, il semble pertinent de privilégier des véhicules de placement diversifiés sur plusieurs segments et dans différentes régions, avec un profil risque-rendement attrayant et une sensibilité positive aux évolutions macroéconomiques observées.