Immobilier européen: retour à l’ordre?

Paul Stewart, Barings

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Malgré une certaine stabilisation, l’immobilier européen continue de ressentir les effets de la pandémie.


© Keystone

Selon les dernières statistiques publiées, les investissements dans l’immobilier ont atteint 77,3 milliards d’euros durant le troisième trimestre 2021, ce qui correspond globalement à un retour aux niveaux prépandémiques. La reprise des volumes des transactions est principalement due à l’augmentation des achats dans le secteur logistique et résidentiel. Malgré les inquiétudes des investisseurs concernant la nouvelle tendance au télétravail, le secteur de l’immobilier de bureau reste le plus dynamique et représente 31% du volume total des ventes.

D’un point de vue national, la plupart des grands marchés semblent rattraper leur retard à un rythme soutenu. La hausse de l’activité au cours des trois premiers trimestres de l’année est particulièrement forte au Royaume-Uni (+47% par rapport à la même période l’année dernière), dans les pays nordiques (+30%), en Espagne (+22%) et en Allemagne (+8%). La France (-13%), l’Italie (-8%) et les Pays-Bas (-3%) restent en revanche encore à la traîne. Les sociétés immobilières cotées et les cours des actions des FPI ont révélé, quant à elles, que le secteur industriel, avec le secteur de l’auto-stockage et le secteur résidentiel, demeurent les secteurs privilégiés des investisseurs et continuent à ce titre de surperformer. L’immobilier de bureaux (+3%) se trouve encore légèrement en-dessous de son niveau pré-Covid, mais les perspectives pour les immeubles de premier ordre sont positives. Pour les immeubles de seconde catégorie, en revanche, l’horizon se détériore avec des risques croissants d’obsolescence. Les secteurs de la vente au détail et de l’hôtellerie (-5% environ), qui ont connu la plus forte baisse de valorisation pendant la pandémie, ont continué à faire face à un sentiment défavorable de la part des investisseurs dans les FPI durant tout le trimestre.

Les bureaux se transforment

La disponibilité en espaces de bureaux continue d’augmenter dans toute l’Europe. Alors que les campagnes vaccinales s’accélèrent, les données de mobilité Google indiquent que de nombreux travailleurs retournent au travail en présentiel. Les chiffres restent cependant inférieurs d’environ un quart par rapport aux niveaux de 2019. La demande a désormais dépassé son plus bas niveau cyclique et le taux d’occupation annuel roulant en Europe correspond à environ 3,2% du parc total. Les taux de vacances commencent à se stabiliser, avec une augmentation de seulement 0,5% pour la première moitié de 2021.

Les volumes des ventes en Europe ont continué à augmenter ce trimestre mais le rythme de croissance a commencé à se normaliser.

Un certain nombre de facteurs sont également en train de relever les exigences minimales relatives à l’occupation des espaces. Il s’agit notamment des craintes persistantes liées au virus et des nouvelles normes sanitaires, du besoin de structures flexibles pour faciliter la création d’espaces plus collaboratifs, de l’importance grandissante du bien-être et, surtout, de la prise de conscience de la part des entreprises des dangers immédiats posés par le changement climatique. L’immobilier étant responsable de près de 40% des émissions de gaz à effet de serre, l’exploitation d’espaces appropriés et adaptés sera sans doute au cœur des agendas post-Covid des entreprises.

Le secteur commercial se stabilise

Les volumes des ventes en Europe ont continué à augmenter ce trimestre mais le rythme de croissance a commencé à se normaliser, après les rebonds à deux chiffres qui ont suivi les réouvertures, à un taux supérieur à la moyenne de 2,8% par an.

La consommation d’une épargne accumulée tout au long de la pandémie et la libération de la demande refoulée des consommateurs constituent les pierres angulaires de la reprise macroéconomique. Malgré la stabilisation des loyers des espaces commerciaux de qualité supérieure, les magasins physiques continuent d’affronter des vents structurels contraires avec une expansion du commerce en ligne encore peu aboutie dans de nombreuses régions européennes.

Certains actifs liés au commerce de détail garderont leur pertinence, alors que d’autres pourront être adaptés aux nouvelles habitudes de consommation et beaucoup devront être reconvertis, voire même démolis. La stabilisation de cette classe ne se fera probablement pas avant plusieurs années et les risques liés à la sélection d’actifs restent élevés. Le secteur demeure donc, pour le moment, la chasse gardée des capitaux opportunistes.

Les prix moyens pour les logements durant le deuxième trimestre ont constaté une hausse trimestre-sur-trimestre de 2%.
La logistique en pleine expansion

Le secteur logistique bénéficie d’une position structurelle extrêmement solide grâce à l’expansion du commerce en ligne et a bénéficié, avec la pandémie, d’un élan supplémentaire. Avec des occupants pris au dépourvu par la crise sanitaire et cherchant à combler leurs lacunes en termes de capacités, l’activité de location devrait continuer à atteindre des niveaux record. La demande européenne a ainsi atteint un record de 14,8 millions de m2 dans la première moitié de 2021, ce qui représente une augmentation de plus de 50% par rapport à l’année précédente. Près de 25% des locations étaient liées au commerce en ligne.

Selon les chiffres fournis par la société JLL, le développement spéculatif en Europe a dépassé les 5 millions de m2 à la mi-2021. Cela représente environ le tiers de l’espace logistique total en construction, le reste étant constitué de projets sur-mesure. La recherche de sites de développement adéquats représente une contrainte majeure pour l’activité de développement future, en particulier dans les principaux centres logistiques où les occupants sont de plus en forcés de chercher des emplacements alternatifs.

Un secteur résidentiel à fort potentiel

Les prix moyens pour les logements durant le deuxième trimestre ont constaté une hausse trimestre-sur-trimestre de 2%. La flambée des prix reflète le soutien accordé par le secteur public aux populations par le biais de mesures de chômage partiel, de suspensions de paiements de droits de timbres et d’hypothèques et de politiques monétaires très souples. Les divers confinements ont également entraîné une réévaluation des besoins en matière de taille et d’aménagement d’espaces. Les perspectives à court terme pour les prix restent largement dépendantes d’un maintien de taux d’intérêts bas et d’une volatilité minimale du marché du travail.

Conséquence de la reconstruction suivant la Seconde Guerre mondiale, plus de la moitié du parc résidentiel européen date d’avant 1970. Le potentiel d’obtenir des loyers plus élevés pour des logements modernes de haute qualité existe donc. Il faudra pour cela s’intéresser aux lieux où la croissance démographique est la plus forte et aux parcs résidentiels modernes bien notés en termes de durabilité. En d’autres termes, là où l’utilisation d’énergies renouvelables réduit les émissions et où des matériaux durables sont utilisés dans la construction.

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