Dans la ligne de l’évolution observée depuis le milieu de la précédente décennie, les déséquilibres s’accentuent sur le marché suisse de l’immobilier selon un monitorage publié mercredi. Il montre également que l’écart entre le marché locatif et le marché de la propriété se creuse.

Si l’on adopte une perspective globale, en 2021, la croissance des ménages et l’activité de construction évoluaient presqu’à l’unisson. Ce constat laisse conclure à une légère détente du marché, ce qui est néanmoins trompeur comme le montre le dernier monitorage «Libre circulation des personnes et marché du logement», qui est réalisé chaque année sur mandat de l’Office fédéral du logement (OFL).

Le phénomène ne concerne pratiquement que la région lémanique, où l’on observe une diminution de l’excédent de la demande aussi bien concernant les logements à louer que les logements en propriété. Dans le même temps, c’est aussi la grande région qui connaît la plus forte croissance des ménages, avec une augmentation largement prédominante des ménages suisses.

Les taux de croissance des ménages suisses et étrangers correspondent aux niveaux de l’année précédente. Alors que, dans l’ensemble, le nombre de ménages suisses a connu une hausse légèrement plus marquée, c’est en Suisse centrale que l’on enregistre l’augmentation la plus notable du nombre de ménages étrangers en 2021.

Le déficit d’offre le plus marqué du marché du logement se trouve dans la région de Zurich et cela se voit tant dans le marché locatif que dans celui de la propriété. Comme la région de Zurich, celle de Zoug se caractérise aussi par une tension prononcée dans le segment de prix inférieur du marché locatif et souffre clairement d’un approvisionnement insuffisant. Le canton du Tessin, qui connaît le marché le plus détendu du pays, constitue le pôle opposé à ces marchés sous forte pression.

Les autres régions suisses se situent entre ces deux extrémités, avec, globalement, un marché presque équilibré. C’est le cas en particulier en Suisse du Nord-Ouest, en Suisse orientale et, dans une moindre mesure, dans l’Espace Mittelland (BE, FR, JU, NE, SO), où les marchés de la location font office de tampons face à l’offre déficitaire de logements en propriété.

Cet effet tampon est d’ailleurs essentiel, car la proportion de logements en propriété a fléchi depuis 2021. La part des propriétaires est d’environ 41% chez les ménages suisses, et d’environ 12% chez les ménages étrangers. Ce ne sont donc pas les ménages étrangers qui sont la cause première de la hausse des prix des logements en propriété.

Les signes clairs de surchauffe du marché du logement devraient très probablement s’atténuer dans le courant des années 2022/2023. On ignore encore si les régions les plus touchées seront également concernées. Des tendances baissières font fléchir la demande intérieure, mais la question reste ouverte quant à l’évolution de l’immigration et de l’activité de construction.