Fonds immobiliers cotés après des baisses historiques des cours

Jan Elmer, Zürcher Kantonalbank

2 minutes de lecture

L’évolution de l’indice des fonds immobiliers suisses cotés SWIIT depuis le début de l’année est exceptionnellement faible. Au premier semestre 2022, il a perdu 14,88%.

Le 5 janvier 2022, l’indice SWIIT a atteint un nouveau record historique à 529,47 points. Jusqu’au plus bas du 16 juin 2022, avec 420,18 points, l’indice a perdu 20,64%, ce qui correspond à la plus grande perte (Maximum Drawdown) depuis le lancement du SWIIT.

SWIIT: Maximum Drawdown depuis le lancement

Source: Bloomberg

 

Déclencheur de la baisse historique des cours

Selon nous, ce sont surtout les problèmes d’allocation des investisseurs institutionnels comme les caisses de pension qui ont été à l’origine de cette baisse des cours. Etant donné que les actions et les obligations ont enregistré des pertes de cours plus importantes que l’immobilier (les placements immobiliers directs ou les fondations de placement immobilier ont même été légèrement positifs), la quote-part immobilière des portefeuilles mixtes a grimpé. Afin de réduire à nouveau cette quote-part, les investisseurs ont vendu les fonds immobiliers cotés plus liquides.

La forte et rapide hausse des taux d’intérêt ainsi que la hausse des taux de la Banque nationale suisse ont contribué de manière secondaire aux pertes de cours.

Enfin, la grande incertitude sur les marchés des actions mondiaux a également pesé sur les cours des fonds immobiliers.

La différence entre les agios des fonds immobiliers résidentiels et commerciaux est importante

Source: Zürcher Kantonalbank, Asset Management
 
Les raisons
  • Après l’apparition de la crise du coronavirus, les investisseurs ont surtout acheté des fonds immobiliers résidentiels stables et sûrs. Les fonds immobiliers commerciaux ont été évités pendant cette phase, car les perspectives pour l’économie suisse étaient incertaines, plusieurs secteurs ont fortement souffert des confinements et la demande de bureaux à l’avenir a été remise en question du fait de l’augmentation du télétravail. Toutes ces raisons ont entraîné une forte hausse des prix et des agios des fonds immobiliers résidentiels, tandis que ceux des fonds immobiliers commerciaux ont fortement baissé.
  • Depuis fin mars 2022, nous constatons cependant que cette différence d’évaluation est en baisse. Dans le secteur commercial, de nombreux contrats de location sont indexés sur l’inflation, ce qui devrait entraîner une hausse des revenus locatifs. En outre, avec actuellement 3,5% environ en moyenne, les rendements de distribution des fonds immobiliers commerciaux sont nettement plus élevés que ceux des fonds immobiliers résidentiels (2,5%). Selon nous, les perspectives des fonds immobiliers commerciaux sont en ce moment plus attrayantes que celles des fonds immobiliers résidentiels et nous partons du principe que cette différence va continuer à diminuer.
Devons-nous nous attendre à des correctifs de valeur pour l’immobilier commercial?
  • Les cours des fonds immobiliers commerciaux affichent en moyenne un disagio par rapport à la VNI.
  • Le marché table sur certaines corrections de valeur. Sinon, il n’y aurait pas de disagio. Nous ne prévoyons cependant pas de correctifs de valeur importants et généralisés dans le segment immobilier commercial. D’une part, le marché des transactions n’indique pas de baisse des prix. Les prix restent à des niveaux record, en particulier dans les emplacements privilégiés. D’autre part, la protection contre l’inflation des baux commerciaux offre un potentiel de hausse des loyers, ce qui est positif pour une évaluation immobilière. Il n’est toutefois pas exclu que certains correctifs de valeur soient effectués pour les biens immobiliers commerciaux situés dans des emplacements moins avantageux, de qualité inférieure et affichant des taux de vacance plus élevés.
  • Pour les fonds avec un disagio, il existe un risque que les investisseurs souhaitent restituer leurs parts de fonds. Si la liquidité du fonds immobilier ne suffit pas, le fonds est contraint de céder certains biens immobiliers. Dans le pire des cas, le fonds doit même être fermé et liquidé.
  • Une analyse minutieuse des différents fonds immobiliers est actuellement indispensable pour évaluer les opportunités et en particulier les risques.
Conclusion

Après le fort recul des cours, nous considérons actuellement les fonds immobiliers cotés comme évalués à leur juste valeur. Le rapport entre les agios moyens et les taux d’intérêt se situe actuellement à nouveau à peu près à la moyenne historique après que le SWIIT s’est quelque peu redressé depuis le plus bas de mi-juin 2022.

A lire aussi...