Le marché de l’immobilier de bureau n’échappe pas aux répercussions de la pandémie de COVID-19. L’offre de surfaces a progressé par rapport à l’année précédente, passant de 5,5% à 5,8%, sans toutefois atteindre les valeurs élevées redoutées. Selon les économistes du Credit Suisse, la demande se maintient mieux que prévu. Mais en raison de la tendance au télétravail, le marché de l’immobilier de bureau devrait connaître encore quelques trimestres difficiles. À long terme, la transformation du monde du travail promet toutefois une hausse substantielle de la demande de surfaces modernes, ce qui compensera largement l’incidence du télétravail.

Tandis qu’elle a grimpé en flèche à Londres ou à New York sous l'effet de la pandémie de COVID-19, en Suisse, l’offre de surfaces n’a enregistré qu’une progression modérée à la fin du 2e trimestre 2021, de 5,5% à 5,8%, par rapport à la même période l’année précédente. Si les incertitudes concernant les futurs besoins en surfaces de bureaux restent assez grandes pour de nombreux bailleurs, un certain nombre de prolongations de bail et de nouvelles conclusions ont été observées, généralement à des fins d’optimisation ou de concentration des sites.

La corrélation habituellement étroite entre la croissance du travail de bureau et la demande de surfaces a disparu pendant la pandémie. Malgré une progression relativement robuste des emplois de bureau, de nombreux demandeurs ont préféré attendre avant de louer de nouvelles surfaces, d’autant que la pandémie est loin d’être maîtrisée, ce qui accentue la tendance au télétravail. Dans les prochaines années, la demande devrait pâtir du fait qu’un nombre croissant d’entreprises autoriseront leurs collaborateurs à travailler partiellement depuis chez eux, même après la crise du COVID-19. Les économistes du Credit Suisse considèrent toujours la prévision de l’année dernière, selon laquelle la percée du télétravail due au coronavirus fera baisser à moyen terme les besoins en surfaces de bureaux d’environ 15%, comme une bonne valeur indicative. Mais dans la mesure où la croissance économique et l’essor des activités de bureau provoqué par la numérisation font contrepoids, ils tablent plutôt sur une stagnation à moyen terme de la demande de surfaces.

Conséquence immédiate du ralentissement de la demande: les surfaces de bureaux à louer repartent à la hausse sur tous les petits marchés régionaux sans exception. Sur les marchés de bureaux des grands centres, c’est dans les communes périurbaines des principales villes (marchés extérieurs) que l’augmentation en valeur absolue est la plus forte. En pourcentage, cependant, l’augmentation la plus marquée a été enregistrée dans les centres-villes. On observe surtout des niveaux d’offre supérieurs sur les petits marchés régionaux qui affichent actuellement un taux élevé d’accès aux surfaces. Ainsi, la hausse de l’activité de construction à Bâle contribue largement à celle de l’offre de surfaces dans la cité rhénane. Inversement, la situation relativement stable sur le marché de l’immobilier de bureau zurichois est étroitement liée à la faible activité de construction. La comparaison entre Lausanne et Genève est intéressante. Alors que dans la cité de Calvin, l’augmentation de l’offre de surfaces à 12,3% tient plutôt à une faible demande, Lausanne a profité, malgré une plus grande activité de construction, d’une demande relativement robuste, de sorte que l’offre y a progressé de façon nettement moins marquée.

Au cours des douze derniers mois, les permis de construire octroyés pour des bureaux correspondent à un volume d’investissement de 1598 millions CHF. Un chiffre inférieur de 17% environ à la moyenne à long terme depuis 1995. Les investisseurs sont devenus plus prudents en ce qui concerne les bâtiments de bureaux et ne se lancent pas dans de nouveaux projets tant que les incertitudes concernant les futurs besoins en surfaces demeurent. En comparaison à long terme, les sommes approuvées pour des transformations de bureaux se maintiennent à un bas niveau. Désormais, on préfère généralement reconstruire à neuf au lieu de transformer. La reconversion en logements, qui est de plus en plus envisagée – surtout sur le marché de l’immobilier de bureau bernois –, n’est pas comprise dans ces chiffres. Du fait de cette frilosité des investisseurs, la plupart des marchés de bureaux ne devraient pas voir se former de trop grands déséquilibres au cours des prochains trimestres.

En se basant sur une étude mandatée par deux offices fédéraux concernant les évolutions au sein de la branche jusqu’en 2060, les économistes du Credit Suisse déduisent l’évolution des activités de bureau jusqu’à cette date et établissent des prévisions pour la demande de surfaces de bureaux à long terme. Les tendances actuelles comme la croissance de l’emploi, la numérisation de nombreux domaines de travail et le télétravail évoluent à cet égard en sens contraire. Alors que le télétravail réduit à moyen terme les besoins en surfaces, la numérisation croissante de tous les domaines privés et professionnels fait grimper le taux de bureaux – c’est-à-dire la part de personnes actives disposant d’un poste de travail de bureau – dans toutes les branches, générant ainsi à long terme des besoins élevés en surfaces supplémentaires. Dans les années 2000 à 2019, le taux de bureaux moyen a augmenté en Suisse de 34% à 45%. Conformément à la modélisation, il devrait atteindre 60% d’ici à 2060. Cet effet devrait compenser avec le temps le phénomène réducteur de surface du télétravail et induire à long terme une forte demande de surfaces supplémentaires.

À court terme, deux évolutions contraires joueront sur la demande de surfaces de bureau. Tout d’abord, l’absorption des surfaces restera probablement à la traîne, en deçà de son niveau habituel, malgré l’accélération de la croissance de l’emploi. Une nouvelle augmentation de l’offre de surfaces est donc possible, d’autant que les grandes cessions ou réductions de surfaces en raison de la pandémie de COVID-19 ont été rares pour l’instant. De tels plans de suppression existent cependant. Ensuite, il est probable qu’une certaine demande se soit accumulée. Les économistes du Credit Suisse tablent sur une nouvelle hausse de l’offre, notamment pour les grandes surfaces et celles situées en périphérie. Pour l’année prochaine, ils prévoient également une augmentation supplémentaire des surfaces vacantes et une pression persistante sur les loyers qui pourrait être encore un peu plus élevée qu’actuellement (-0,1%).

Taille du cercle: parc de surfaces de bureaux; extension: permis de construire des quatre dernières années par rapport à la moyenne à long terme; taux d’offre en % du parc 2018

L’étude complète «Marché suisse de l’immobilier de bureau 2022» est disponible en cliquant ici.