Société immobilière spécialisée dans les logements de location aux Etats-Unis, Varia US Properties a un ancrage important en Suisse, où l’entreprise est cotée en bourse. La société emploie en outre trois collaborateurs à Genève, chargé notamment des relations avec les investisseurs et de la comptabilité, en plus des treize employés à plein temps qu’elle compte aux Etats-Unis.

En 2018, le portefeuille de la société a généré un produit total de 100,8 millions de dollars, contre 88,2 millions de dollars en 2017. Le total des charges d’exploitation s’est, lui, élevé à 50,2 millions de dollars (39,2 millions en 2017), résultant en un bénéfice net d’exploitation de 50,6 millions de dollars (48,9 millions). La marge opérationnelle (EBITDA) s’est améliorée à 43,6% (40,3%). Après déduction du coût financier et d’une provision pour impôts, le bénéfice net a atteint 24,9 millions de dollars (34,9 millions), ce qui s’est aussi traduit par un bénéfice par action de 2,79 dollars (4,15 dollars un an plus tôt). 

La différence entre ces chiffres s’explique par un ajustement à la baisse de la juste valeur par rapport à l’exercice précédent, l’absence de réduction d’impôt comme en 2017 et un ajustement fiscal ponctuel après le rachat de NCI - des éléments sans impact sur le cash. Manuel Leuthold, le président du conseil d’administration de Varia US Properties, a souligné mercredi la bonne performance opérationnelle de l’entreprise l’an dernier. «Nous avons amélioré la qualité de nos résultats en 2018», a-t-il déclaré devant les médias mercredi à Zurich. La société proposera de verser un dividende de 2,5 francs par actions, qui se composera d’une part ordinaire de 2,20 francs et d’une partie non récurrente de 0,30 franc provenant de la vente de la propriété de Pine Ridge en décembre 2018.

A fin 2018, le portefeuille de Varia US Properties était constitué de 52 propriétés réparties entre 19 Etats aux Etats-Unis – principalement en Floride (15%), en Arizona (15%), au Texas (12%) et au Nouveau Mexique (7%) -, représentant une valeur immobilière de 767,5 millions de dollars, contre 618 millions un an plus tôt. Le taux d’occupation de 93,7%, était légèrement inférieur à l’an précédant (94,3%). La société a procédé l’an dernier à neuf nouvelles acquisitions d’immeubles situés dans les Etats de l’Arizona, du Nouveau Mexique, de l’Ohio et du Tennessee.

Pourquoi Varia US Properties concentre-t-elle son portefeuille essentiellement dans les Etats du Sud et du Sud-Est des Etats-Unis? Patrick Richard, son directeur, évoque d’abord un facteur historique, la société n’ayant pas cherché à s’implanter en Californie ou au Nord-Est des Etats-Unis, des régions jugées trop chères. «Nous restons fidèles à notre stratégie consistant à investir dans les logements destinés la main d’œuvre et nous continuons de sélectionner des marchés où l’on peut s’attendre à la fois à une croissance des emplois et de la population. Nous investissons avant tout en périphérie des grandes villes, là où la force de travail se trouve, par exemple à proximité de centres hospitaliers ou de services», illustre-t-il.

Plus fondamentalement, les responsables de Varia US Properties observent un changement des habitudes outre-Atlantique. «Il y a aujourd’hui davantage de locataires et moins de propriétaires aux Etats-Unis», résume Manuel Leuthold, le président du conseil d’administration de Varia US Properties. Les gens veulent en général davantage de flexibilité, en particulier les jeunes. Mais c’est le cas aussi de nombreuses personnes âgées qui ont dû vendre leur maison après la crise financière.

Patrick Richard s’attend à ce que la bonne tenue actuelle de l’économie américaine continue de soutenir la demande pour les appartements en location: «Les salaires augmentent, ce qui signifie que les gens peuvent aussi payer davantage pour leur loyer. Il y a aussi un manque de personnel dans certains secteurs et de nombreuses entreprises recrutent encore».

La pause observée dans le mouvement de hausse des taux d’intérêt aux Etats-Unis ne va-t-elle pas encourager les gens à acheter leur propre logement plutôt que de louer des appartements? Manuel Leuthold reste sceptique quant à un tel scénario: «La crise des subprimes a laissé de mauvais souvenirs à beaucoup de gens», constate-t-il. De plus, les possibilités financières de nombreux Américains sont aussi plus restreintes, observe Patrick Richard: «Même si les prix des maisons sont aujourd’hui beaucoup moins élevés qu’avant la crise financière, beaucoup de gens n’ont plus les moyens d’acheter. De plus, aujourd’hui, les banques ne sont plus disposées à prêter aussi facilement qu’il y a quatre ou cinq ans».  

Dans le cadre de sa «Green Initiative», Varia US Properties a élaboré une série de mesures pour réduire la consommation d’énergie et d’eau dans ses bâtiments. Il s’agit avant tout d’optimiser le fonctionnement des infrastructures existantes mais pas de rénovations complètes de bâtiments. La société formule toutefois un objectif non négligeable d’économies d’énergie: avec cette initiative, Varia US Properties ambitionne en effet de réduire la consommation d’eau et d’électricité dans ses bâtiments dans une proportion de 25 à 35%.

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