L'analyse approfondie du portefeuille immobilier par les investisseurs est une démarche courante au sein des fonds immobiliers suisses. Cependant, pendant de nombreuses années, la question des coûts d'endettement est restée en retrait, les frais associés au financement étant négligeables dans le cadre de la gestion opérationnelle.

L’allocation des dettes à court, moyen et long terme a souvent été réduite à des dettes à très court terme avec notamment les avances à taux fixes. Cette stratégie de gestion de la dette est efficiente lorsque la politique monétaire est accommodante, en effet elle permet de suivre rapidement la baisse des taux d’intérêts. La gestion de la dette de cette manière a été très efficace ces dernières années.

Cependant, avec le changement rapide de politique monétaire, cette stratégie a intégré tout aussi rapidement la hausse des taux d’intérêts, ce qui n’a pas été anticipé par les acteurs institutionnels.

L’augmentation du coût du financement aura un impact significatif pour les fonds ayant effectué d’importantes acquisitions ces deux dernières années. En effet, ces dernières années le rendement des immeubles acquis était particulièrement bas, bien souvent en dessous de 3% pour des immeubles résidentiels bien situés à Genève ou Lausanne. Ainsi, la rentabilité de ces fonds est beaucoup plus sensible aux augmentations du taux d’intérêt.

Afin de pallier la baisse de la rentabilité d’un fonds immobilier, plusieurs décisions peuvent être prises:

• Vendre des actifs: La première solution est de réduire l’endettement en vendant des actifs. Cependant, la problématique dans ce type de situation est de pouvoir vendre des immeubles à un prix qui ne soit pas inférieur à sa valorisation, ce qui est très complexe dans le contexte actuel où l’offre de biens immobiliers à vendre est importante.
• Rationaliser les dépenses: Le deuxième choix est de réduire les dépenses significatives, notamment celles liées aux rénovations et aux mises aux normes énergétiques.
  Cependant, un choix crucial s'impose entre maintenir des dividendes constants sans améliorations énergétiques ou réduire les distributions pour s'aligner sur les objectifs sociétaux, en cohérence avec les accords de Paris sur la réduction des émissions de gaz à effet de serre.

Le décideur ultime sera l'investisseur, qui devra arbitrer entre différentes stratégies d'investissement des acteurs de l’industrie. Il est indiscutable que l'augmentation du taux d'intérêt hypothécaire ralentira inévitablement la mise en œuvre de projets de rénovation et de conformité énergétique.