Beaucoup de propriétaires d’objets immobiliers connaissent les affres de la gestion des problèmes, de la maintenance, de la supervision des régies ainsi que les impacts de la fiscalité sur les revenus de leur investissement qui ne font que diminuer dans un monde de taux d’intérêt pratiquement nuls.

Chaque propriétaire d’immeuble de rendement devrait se poser la question de la forme d’investissement la plus adaptée à ses objectifs: directe ou indirecte? L’année 2020 a été marquée par un nombre et un volume record d’émission pour des produits collectifs immobiliers sur le marché suisse, preuve d’un engouement croissant pour l’investissement immobilier indirect.

Si la détention directe d’immeubles peut être intéressante lorsque tout va bien, les évolutions toujours plus rapides du marché et l’hyperspécialisation nécessaire pour gérer au mieux un immeuble et en tirer le meilleur rendement possible requièrent une mise à niveau des connaissances en continu.

Investir dans un produit collectif de placement apporte des avantages non négligeables. La gestion d’un immeuble nécessite du temps et peut être très coûteuse. Les équipes de professionnels des sociétés de gestion immobilière optimisent les processus et négocient des conditions avantageuses avec les prestataires qu’ils mandatent grâce au volume important de travail qu’ils leur confient.

La diversification d’un portefeuille de placement collectif assure une répartition des risques optimale et la surveillance par la Finma des sociétés de gestion et des produits de placement collectifs est garantes d’un haut niveau de professionnalisme, d’une organisation appropriée et de l’absence de conflits d’intérêt.

La fiscalité est également plus favorable pour les investissements indirects grâce notamment à deux leviers importants. D’une part, la distribution des dividendes de ces produits est exonérée d’impôt sur le revenu pour les investisseurs, pour autant que ces dividendes représentent la distribution des revenus locatifs et que le produit de placement collectif immobilier investisse directement dans des immeubles. D’autre part, la valeur des titres de placement immobilier détenus par les investisseurs ne rentre pas dans leur fortune personnelle alors qu’une propriété immobilière détenue en nom propre ou en société immobilière est intégrée dans la fortune de son propriétaire pour y être imposée.

Ces avantages fiscaux offerts par les fonds ou les SICAV font une réelle différence sur le plan de la performance nette pour les investisseurs. Ils sont même suffisamment importants pour que certains propriétaires d’immeubles décident d’échanger leurs objets contre des parts de fonds ou des actions de SICAV par un processus d’asset-swap (souscription par apport en nature de biens immobiliers).

L’investisseur dans un de ces véhicules peut demander à sa banque un crédit lombard qui peut aller, selon les cas, jusqu’à 70% de la valeur de son investissement. La gestion de la trésorerie est alors optimisée.

Il faut enfin distinguer les véhicules cotés et non cotés. Les premiers sont évalués dans les portefeuilles à leur valeur boursière qui diffère de la Valeur Nette d’Inventaire (VNI) et qui fluctue selon l’offre et la demande sur le marché. Cela entraine une volatilité plus importante qui n’est pas forcément le but recherché par l’investisseur qui souhaite seulement un rendement régulier. Depuis de nombreuses années, les cours des produits cotés présentent un agio (prime) par rapport à la VNI, compte tenu de la forte demande pour les placements immobiliers. Cela ouvre une perspective de plus-value intéressante aux investisseurs dans des produits non cotés qui accéderaient plus tard à la bourse, grâce à l’agio qui pourrait en résulter.

A ces différents avantages s’ajoute le fait que le gérant de fortune aura une vue globale du patrimoine de son client dans le cas des investissements indirects, ceux-ci étant alors intégrés dans le portefeuille de valeurs mobilières de l’investisseur.