Le marché immobilier de rendement d’habitation en Suisse est en pleine évolution. Le changement de politique monétaire, l'augmentation des prix de l'énergie et la prise de conscience croissante de l'importance de la performance énergétique ont eu un impact significatif sur le marché.

Actuellement, il est intéressant de constater que le marché des transactions immobilières est dominé par les acteurs institutionnels (Caisses de pension, assurances, fonds immobiliers). Cette catégorie de propriétaire a rapidement pris en compte les évolutions du marché contrairement aux propriétaires privés.

Ce constat est fait après avoir analysé un volume de près de 800 millions de francs d’actifs immobilier depuis le début de l’année 2023, malgré une offre importante, le nombre de transactions réalisées en Suisse Romande reste faible, nous sommes donc clairement passé d’un marché dominé par les vendeurs à un marché plus favorable aux acheteurs. La reprise de l’activité transactionnelle est attendue dès le 3ème et 4ème trimestre 2023 lorsque la visibilité sur les taux d’emprunts sera stabilisée avec des prix conforment à la réalité économique.

La rénovation énergétique bien que couteuse nécessite aussi un travail significatif. De ce fait, les propriétaires institutionnels sont obligés d’intégrer davantage cette nouvelle donne, en ajoutant aujourd’hui le coût du financier mais aussi humain, cela crée un impact sur la valorisation de l’ensemble de leurs parcs immobiliers.

Ces opérateurs prennent donc une décision d’arbitrage en vendant ces actifs immobiliers à des prix qui sont conformes aux conditions actuelles du marché. Pour exemple, à Genève, pendant la période 2021-2022, le standard des transactions pour un immeuble de rendement d’habitation était autour de 2,5%. Aujourd’hui, constat fait que le niveau moyen de rendement est supérieur à 4,0%. A contrario les propriétaires privés restent sur les standards de transaction entre 2021 et 2022. Dès lors, on constate une raréfaction des transactions avec des propriétaires privés.

Pourtant les défis avenir pour ces propriétaires privés ne manquent pas. Ces propriétaires sont souvent des «baby-boomers» et naturellement avec le temps deviennent des «papy-boomers». Se pose alors la question du transfert de ces actifs aux générations suivantes. La question de la performance énergétique commence à devenir réellement problématique car ces actifs immobiliers ont souvent été considérés comme une source de revenus tout en investissant de manière limitée.

La tendance de fond sur la thématique environnementale sur l’immobilier est une réduction drastique de la consommation énergétique. Les propriétaires qui ne prendront pas ce virage auront une baisse importante de la valeur des actifs immobiliers. Dans le pire des cas, ils pourraient même sortir de la grille d’investissement des institutionnels, car leurs immeubles nécessiteront des travaux importants.

Ainsi, le marché de l’immobilier de rendement résidentiel d’habitation en Suisse passe de la rareté à l’abondance en matière d’offre ce qui permet aux acheteurs de sélectionner les actifs immobiliers aux meilleures conditions, ou encore de pouvoir entreprendre la mise au norme énergétique de ces actifs avec des prix d’immeubles ajustés en conséquence.