Les fonds immobiliers suisses sont généralement considérés comme des placements de capitaux solides. Cette hypothèse a été mise à l’épreuve au cours des deux dernières années, car le cycle de hausse des taux d’intérêt initié par les principales banques centrales en 2022 pour lutter contre l’inflation a également provoqué de fortes fluctuations de cours dans cette catégorie d’actifs. Entre-temps, les cours des fonds immobiliers négociés en bourse se sont à nouveau stabilisés, mais le marché global se situe toujours en dessous des valeurs maximales d’autrefois.

Une année de bouleversements

2022 a été une année des extrêmes pour les fonds immobiliers suisses. L’année a pourtant commencé de manière réjouissante, comme le montre l’indice des fonds immobiliers de la Bourse suisse: l’indice SXI Real Estate Funds Broad (indice SWIIT) a atteint un record absolu début janvier 2022.

Après un début d’année réussi, l’ambiance s’est cependant détériorée. Le changement de cap de la politique monétaire en a été l’élément déclencheur, car pour endiguer la hausse de l’inflation, la Banque nationale suisse (BNS) a relevé ses taux directeurs en juin 2022, pour la première fois depuis quinze ans. Quatre autres augmentations de taux ont suivi jusqu’en juin 2023. Les bouleversements dans le paysage des taux d’intérêt ont entraîné une nette correction des fonds immobiliers cotés en bourse. Ainsi, l’indice SWIIT s’est effondré de près de 25% dans le courant de l’année 2022 et a finalement terminé l’année avec un recul d’environ 15%; il a ainsi perdu presque autant que le marché suisse des actions, qui a cédé près de 17% par rapport à l’indice Swiss Performance Index.

Le contexte des taux d’intérêt influence les placements immobiliers via différents mécanismes. Une hausse des taux d’intérêt peut par exemple entraîner une progression des coûts de financement des projets immobiliers. Mais les alternatives de placement comme les obligations gagnent également en attrait par rapport aux investissements immobiliers en cas de hausse des taux d’intérêt. Les taux d’intérêt sont donc un moteur important, mais de loin pas le seul, de l’accroissement de valeur des fonds immobiliers.

Les différents facteurs d’influence font que les parts de fonds immobiliers sont rarement négociées au prix de la valeur nette d’inventaire (VNI) sous-jacente. En règle générale, le cours boursier est supérieur à la VNI, ce qui signifie que les investisseurs paient une majoration pour le placement immobilier, appelé agio. En principe, on peut dire que l’agio a tendance à augmenter en période de baisse des taux d’intérêt et à diminuer en période de hausse.

Une marge de progression

Environ deux ans après la chute des cours, le contexte des taux d’intérêt a de nouveau changé en Suisse et offre un vent favorable au négoce des fonds immobiliers cotés en bourse. La BNS a déjà abaissé son taux directeur à deux reprises cette année. Les économistes de la Zürcher Kantonalbank s’attendent à ce que la banque centrale décide d’un nouvel assouplissement de 25 points de base lors de sa prochaine réunion en septembre, tandis que les marchés financiers prévoient même deux baisses de taux de 25 points de base chacune d’ici la fin de l’année.

L’indice SWIIT a déjà commencé à se redresser il y a un an: depuis début novembre, où il a atteint son plus bas niveau en 2023, l’indice s’est envolé de 17%. Néanmoins, il se situe encore nettement en dessous des valeurs records de début 2022. Cette situation initiale ouvre des opportunités d’entrée pour les investisseurs.

Les évaluations des fonds immobiliers sont toutefois également reparties à la hausse, après avoir été sous pression en 2022 et 2023. Ainsi, l’agio moyen s’élève actuellement à 22,5%, ce qui est très proche de la moyenne historique pondérée par l’indice de 21,5%, comme le montre une analyse de la Zürcher Kantonalbank. Les différences entre les différents fonds et segments sont toutefois considérables, les fonds immobiliers axés sur les immeubles commerciaux affichant par exemple un agio nettement plus faible que les fonds immobiliers axés sur les immeubles d’habitation.

Comment les investisseurs peuvent investir

Pour les investisseurs qui souhaitent participer à l’évolution du marché immobilier suisse, le certificat tracker de la ZKB sur les immeubles «propriété directe» offre un accès simple et efficace au marché. Le certificat investit exclusivement dans des fonds immobiliers qui détiennent des immeubles en propriété directe. L’objectif est de reproduire un portefeuille immobilier suisse largement diversifié sur le plan géographique et sectoriel. La composition des valeurs sous-jacentes est gérée activement par les experts immobiliers de ZKB Asset Management.

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