L'édition 2023 du Barnes Market Outlook – carte qui présente la moyenne des prix au m2 des loyers commerciaux en fonction des quartiers à Lausanne et à Genève – montre une stabilisation des prix de l’immobilier commercial. Alors que certains annonçaient une diminution de la demande, le marché a prouvé sa résilience dans une période pourtant marquée par la guerre et la crise sanitaire. Mais la photographie d'ensemble n'est pas sans disparités: les prix se creusent entre l’hyper centre-ville genevois et entre les cantons de Genève et Vaud. Analyse.

Le marché de l’immobilier commercial se porte bien et a prouvé sa capacité à résister aux crises des dernières années. Pour Robert Curzon-Price, directeur général de Barnes Commercial Realty: «Alors que tous les expert.e.s étaient inquiet.e.s en 2022, le spectre d’une baisse importante de la demande de m2 n’a pas eu lieu. Au contraire. Nous entrons de plain-pied dans un nouveau cycle avec des entreprises qui ont confiance en l’avenir et qui jonglent entre télétravail et optimisation des espaces. J’ai des demandes de sociétés avec des bureaux disséminés dans un canton qui souhaitent regrouper leur(s) activité(s) en un seul lieu. Cet indicateur démontre que les entreprises ont, à nouveau, la capacité de se projeter dans de nouveaux espaces avec des baux de 5 ans, voire même 10 ans».

Le prix au m² s’est globalement stabilisé dans le canton de Genève et dans le canton de Vaud, comme le montre l’édition 2023 du Barnes Market Outlook. Ainsi, quasiment tous les secteurs identifiés dans le canton de Genève ont des prix au m² similaires aux deux années précédentes: il faut compter entre 330 et 460 francs par m² pour une location commerciale dans le quartier de Cornavin, et entre 270 et 330 francs par m² aux Charmilles, comme en 2022 et 2021.

A Lausanne, même son de cloche, les prix sont identiques à ceux de 2022 et 2021. Ils sont de l’ordre de 300 francs par m2. Dans l’Ouest lausannois, la présence de l’EPFL et de l’Unil agit comme une locomotive avec une demande forte provenant d’entreprises et de start-up.

Quant aux nouveaux grands projets de développement immobilier dans le canton de Genève, notamment Pont-Rouge Etoile (135’000 m²), Small City (94’000 m²), l’Etang (60’000 m²) ou encore le Campus Pictet de Rochemont (54’000 m²), ils répondent aux besoins des entreprises en termes de logements, d’offres de restauration, de facilité d’accès.

Pour le CBD de Lausanne - dans le quartier sous-gare - et celui de Genève la demande est soutenue Dans les secteurs Longemalle, Rive, Bel-Air, Stand, Quai de l’île, Rues Basses et Rue du Rhône les prix par m² sont passés de 650 francs en 2019 à 770 francs en 2023 avec des pics en fonction du bien à 1000 francs. Robert Curzon-Price explique que: «Les seules sociétés qui peuvent louer dans le CBD genevois à un prix aussi élevé sont celles qui ont fait des marges substantielles durant la crise sanitaire. On y trouve des sociétés dans le luxe et dans les commodities, notamment pétrolières et gazières».

Certains propriétaires ont également parié sur l’avenir et ses perspectives pour rénover leur parc immobilier et augmenter ainsi leur valeur locative principalement dans le CBD. Ces rénovations ont trouvé leur public, les entreprises sont nombreuses à demander des locations avec de grands plateaux ouverts et aménagés.

A l’inverse, le prix au m² maintient sa tendance à la baisse dans le secteur de l’Aéroport de Genève où les biens ne sont plus du tout en adéquation avec les besoins des entreprises en termes énergétiques et d’espaces. Le prix au m² se situe désormais entre 250 et 350 francs par m² alors qu’il était de 370 francs en 2021.

Si les organisations ont flexibilisé leur organisation du travail, la révolution liée au télétravail n’a pas eu lieu et n’a donc pas entraîné de modification au niveau de la structure des bureaux. En témoignent les besoins au niveau de la taille des surfaces, identiques à l'avant COVID, et la demande pour les surfaces administratives qui ne montre pas de signe de fatigue.