Si la Suisse limite les possibilités d’acquérir une résidence secondaire sur son territoire par des résidents ou des nationaux étrangers, nos voisins européens ne connaissent pas de telles restrictions et les Helvètes le savent bien. Ils sont respectivement au 4éme et 6ème rang des acquéreurs étrangers d’immobilier en France et en Espagne, en particulier dans les Iles Baléares.

Il est primordial avant de réaliser une telle acquisition, d’en maîtriser les enjeux fiscaux à la fois dans le lieu de situation du bien mais également en Suisse.

Un contribuable suisse doit déclarer la valeur de sa résidence secondaire à l’étranger ainsi que sa valeur locative sur sa déclaration fiscale annuelle. La double imposition est évitée par l’exemption de ces biens en Suisse. Ils seront toutefois pris en compte pour déterminer le taux de l’impôt sur la fortune et le revenu taxables.

La loi suisse n’admet la déduction des dettes (au titre de la fortune) et des intérêts (au titre du revenu) qu’à proportion de la fortune brute et des revenus taxables en Suisse. C’est ainsi que sont réparties les dettes et leurs intérêts. Dès lors, un prêt bancaire destiné à financer un bien à l’étranger pourra être déduit de la fortune taxable en Suisse à due proportion. La question du mode de financement, que ce soit comptant ou par endettement bancaire, a donc son importance et nécessite une analyse approfondie selon la situation personnelle et patrimoniale de chacun.

En France, la détention d’une résidence secondaire n’entraîne pas d’imposition sur le revenu si le bien n’est pas loué. Ce n’est pas le cas de l’Espagne ou un revenu fictif, pouvant aller de 1,1% à 2% de la valeur cadastrale du bien selon les cas, est calculé sur lequel le contribuable suisse sera imposé à un taux forfaitaire de 24%.

Bien que cette villa de vacances n’intègre pas directement la fortune taxable en Suisse, sauf quelques exceptions comme par exemple lorsque le bien en France est détenu au travers une société n’entraînant pas d’imposition effective à l’impôt sur la fortune en France, la résidence de plaisance à l’étranger peut être soumise, dans le lieu de situation du bien, à un impôt annuel sur la fortune. En France, cet impôt ne sera exigible que si la valeur nette, après prise en compte des dettes déductibles, de l’immobilier détenu en France excède 1,3 million d’euros avec application d’un impôt progressif dont le taux maximum est de 1,5%. En Espagne, l’imposition diffère selon la région dans laquelle se trouve le bien. La plupart appliquent un seuil de taxation à 700'000 euros avec une imposition progressive en fonction de la valeur nette du bien. A titre d’exemple, aux Baléares ce taux oscille entre 0,28% et 3,45% et en Andalousie de 0,30% à 2,50%.

Enfin la transmission par donation ou succession d’une résidence à l’étranger n’entraînera pas d’imposition en Suisse. Cette règle peut néanmoins trouver exception lorsque le bien est détenu par une société, mais cela peut varier également selon le canton de résidence et le lien de parenté des personnes concernées.

Les enjeux fiscaux seront plus importants dans le pays de l’investissement. En France, la transmission aux enfants est soumise à une imposition progressive avec un taux maximal de 45% (après application d’un abattement de 100'000 euros par parent/enfant renouvelable tous les 15 ans).

En Espagne, depuis une décision de la Cour suprême espagnole en 2018, les résidents suisses sont traités sur un pied d’égalité avec les résidents communautaires (Union Européenne/ Espace économique européen) au regard de l’impôt sur les donations et successions. Ils peuvent bénéficier des avantages fiscaux des communautés autonomes qui permettent parfois d’alléger significativement le coût de la transmission. C’est, par exemple, le cas de la région de Madrid et l’Andalousie qui accordent un allégement de 99% en cas de transmission, tandis qu’aux Baléares le coût de la transmission peut aller jusqu’à 34%.

Quel que soit la destination de villégiature choisie, il est indispensable d’analyser en amont le choix de la structuration et les modalités de financement qui permettront d’appréhender voire limiter les enjeux fiscaux relatifs à la détention et à la transmission du bien immobilier.