Les derniers mois ont montré de multiples sources de turbulences pour les marchés immobiliers et les investisseurs.

Les taux d'intérêt bas ou négatifs ont fait grimper les valeurs immobilières de manière significative ces dernières années. L'impact soudain de Covid et le changement immédiat des préférences des investisseurs, par exemple du commerce de détail à la logistique, ont été amplifiés par les tendances sous-jacentes. La forte augmentation des prix et leur résistance à de multiples chocs ont donné à cette classe d'actifs une apparence solide comme le roc. Aujourd'hui, cette classe d'actifs est confrontée à une myriade de défis. L'inflation galopante a contraint les banques centrales à resserrer leur politique monétaire dans le monde entier. Celles-ci devraient continuer à augmenter les taux d'intérêt.

Alors que les marchés boursiers et obligataires ont subi une forte correction au cours des douze derniers mois, les valorisations immobilières sont à la traîne. Si certaines transactions se concluent à des valeurs nettement inférieures, les spécialistes manquent encore de données afin d’ajuster leurs modèles, car l'activité des transactions s'est effondrée. La majorité des investisseurs préfèrent rester sur la touche, et ce pour de multiples raisons:

• Les conditions de financement sont désormais onéreuses.
• Les prêts sont également plus difficiles à obtenir, car les banques sont devenues plus prudentes et ont plus de mal à structurer le crédit.
• Les transactions ont donc souvent dû être conclues avec des remises d'une ampleur considérable ou n'ont tout simplement pas eu lieu.

Les incertitudes sont amplifiées par d'autres facteurs: d'une part, une vague imminente de rachats pourrait déclencher une vague de ventes massive par les fonds de placement dits «open-ended». D'autre part, certaines sociétés de placement immobilier cotées en bourse pourraient être contraintes de faire de même, en raison des difficultés de refinancement de leur dette.

De manière générale, la hausse des taux d'intérêt aura un impact plus rapide sur les valorisations des stratégies Core et Core+, car les conditions de financement feront grimper les taux de capitalisation, ce qui entraînera une hausse des taux de décote et une baisse des prix de vente. Sur le revers de la médaille, pour les investisseurs value-add disposant de «dry powder» et d'un ratio d'endettement conservateur, les 18 prochains mois seront très attractifs, car ils se positionnent principalement sur une phase ultérieure du cycle immobilier.

Compte tenu des multiples défis à venir (tels que la crainte d'une récession ou d'une période plus longue d'inflation plus élevée), de la hausse des coûts de l'énergie et de l'instabilité géopolitique accrue, il semble important de se concentrer sur les fondamentaux sous-jacents.

Les principaux moteurs des rendements immobiliers à moyen et long terme resteront la démographie, l'urbanisation et la tendance à la décarbonisation.

Pour les stratégies Core et Core+, l'accent est clairement mis sur la croissance du capital et le recentrage sur des flux de trésorerie fiables: la majorité des contrats immobiliers commerciaux sont liés à l'inflation et offrent aux propriétaires, jusqu'à un certain point, une couverture contre l'inflation.

La demande de logements reste élevée et les niveaux de vacance sont faibles en raison de la baisse des volumes de construction durant la période Covid et de l'afflux de personnes dans les zones métropolitaines, même si l'intervention du gouvernement devrait avoir un impact sur l'étendue de la croissance potentielle des loyers. De même, les prix élevés actuels et la hausse des coûts de financement ont rendu le marché résidentiel locatif plus attrayant pour les locataires et les investisseurs.

En ce qui concerne les bureaux, la demande de propriétés de haute qualité dans des emplacements de premier ordre reste stable, mais l'écart avec les emplacements de catégorie B et les structures plus anciennes se creuse considérablement. Les bureaux obsolètes qui ne répondent plus à la demande des locataires et des investisseurs, notamment en ce qui concerne les critères ESG, devraient perdre de la valeur. Alors que le commerce de détail a perdu la faveur des investisseurs, différents thèmes de la logistique, en particulier le dernier kilomètre, continuent de connaître une forte demande du marché. De même, les segments de niche du marché, tels que le self-stockage et le résidentiel, les offres de services comme le logement pour étudiant ou les produits sur mesure destinés aux locataires âgés, continuent de prospérer.

La dislocation du marché offre un potentiel de revalorisation important. L'âge moyen des bâtiments et le défi de la décarbonisation devraient créer des prix d'entrée attractifs et des opportunités pour des stratégies à valeur ajoutée et opportunistes. Toutefois, cela nécessite une analyse prudente, couvrant plusieurs régions et combinant différents types d'actifs pour répartir le risque. Même si le dernier cycle a duré longtemps, l'immobilier reste une classe d'actifs à forte intensité de capital qui nécessite à la fois une vision à long terme et la capacité de s'adapter rapidement aux évolutions du marché.