Au cours des vingt dernières années, le secteur immobilier s'est institutionnalisé et offre désormais un large panel de produits et de profils de risque à l'investissement. A commencer par des approches passives et conservatrices, en quette de rendement, qualifiées de «Core», jusqu'aux stratégies plus actives de type «Private Equity», visant un gain en capital – les investisseurs doivent désormais se positionner vis-à-vis du cycle immobilier d'une part, et du contexte d'inflation et taux d'intérêts d'autre part.

Les actifs Core, affichent des caractéristiques de rendement similaires aux produits obligataires, et ont bénéficié de la faveur des investisseurs, dans un contexte de taux bas ces dernières années. Il s'agit en général d'investissements dans des secteurs traditionnels tels que le résidentiel et les espaces de bureau, sur des actifs de qualité, affichant des taux d'occupation élevés (>90%), et des revenus locatifs pérennes. Plus récemment, d'autres secteurs en phase de maturité comme la logistique sont venus étoffer l'offre pour ce profil de risque. Cette approche généralement passive d'un point de vue de la gestion opérationnelle des actifs et de la création de valeur, est vouée à une détention à long terme, dans le but de capturer des revenus réguliers. Par ailleurs, ce profil d'investissement étant de nature conservatrice, le niveau de levier utilisé reste mesuré, allant en général de 25% à 50% de la valeur des actifs. La performance varie d'une géographie à l'autre et d'un secteur à l'autre, mais à titre d'exemple, en Suisse un investisseur peut s'attendre à des distributions annuelles entre 2% et 5% en fonction de l'endettement appliqué. Typiquement, ces investissements sont accessibles en détention directe ou au travers de fonds offrant une liquidité aux investisseurs.

Moins connu de la clientèle privée, du fait de sa complexité, son illiquidité et la taille minimum d'investissement requise, le Private Equity immobilier gagne l'intérêt des investisseurs. La philosophie d'investissement vise à générer un gain en capital supérieur à 1,5x la somme investie, sur une période de détention de 3 à 5 ans, et un levier moyen entre 50% et 70%. Cela implique de cibler des biens avec un potentiel de plus-value, et de les stabiliser grâce à une action opérationnelle et stratégique importante. L'activité se décline à l'échelle globale, via des gérants spécialisés, aussi bien sur des secteurs traditionnels qui présentent des besoins de transformation, que sur de nouveaux secteurs encore fragmentés. Citons par exemple des immeubles de bureaux à repositionner, en termes d'aménagement de l'espace ou de durabilité, ou encore des nouvelles tendances telles que les sites de stockage de données numériques, les résidences étudiantes ou les laboratoires de recherche. En parallèle, les acteurs de Private Equity immobilier usent de nombreuses méthodes d'investissement pour faire l'acquisition d'actifs et créer de la valeur, avec notamment différents points d'entrées au niveau de la structure de capital, ou la constitution de plateformes autour de thématiques.

Par sa nature de création de valeur, le Private Equity Immobilier offre une exposition au secteur décorrélée du cycle économique et des variations de marché, tout en maximisant la performance. Dans le contexte actuel d'incertitude, liée aux défis sanitaires, économiques et géopolitiques, la connaissance des marchés et une part croissante de gestion opérationnelle et stratégique sont clés pour générer un gain sur le capital investi. De plus, historiquement, les périodes de crise ont généré leur lot d'opportunités, au travers de décotes à l'acquisition, de besoins de repositionnement d'actifs, ainsi que l'émergence de nouveaux secteurs, terrain idéal des acteurs de Private Equity. A titre d'exemple, cela s'est traduit notamment par une surperformance des fonds lancés post 2008. Enfin, alors que l'immobilier dispose de caractéristiques naturelles de couverture contre l'inflation, le travail d'augmentation des revenus vise également à compenser un éventuel impact d'une hausse des taux d'intérêts, auquel des stratégies plus passives pourront plus difficilement pallier.