Prix de la propriété: de record en record

Raiffeisen

2 minutes de lecture

Raiffeisen scrute l’immobilier suisse pour le premier trimestre 2019. Depuis une décennie, les prix de la propriété ne connaissent qu’une seule direction: à la hausse.

DÉCENNIE DES EXTRÊMES

Les prix de la propriété ont continué de battre des records au dernier trimestre de 2018. Sur le trimestre précédent, les prix des propriétés par étage ont progressé de 0,8%, les prix des maisons individuelles même de 1,7%. Depuis une décennie, implacablement, les prix de la propriété ne connaissent qu’une seule direction: à la hausse. Avec d’autres signes annonciateurs, les taux font de même. Fin 2018, les hypothèques fixes sur 5 ans se situaient à un nouveau plus-bas historique de tout juste 1%. Malgré la cotation maximale, cette interaction de valeurs extrêmes historiques maintient le marché de la propriété en vie, car les prix de plus en plus astronomiques peuvent continuer à être financés grâce aux intérêts astronomiquement bas. Et il semble bien que 2019 n’y changera pas grand-chose. En effet, les perspectives conjoncturelles en Europe se sont assombries à un point tel que le relèvement des taux a de nouveau été reporté. Il est donc fort probable qu’en 2019, la Banque centrale européenne (BCE) n’effectuera pas de tour de vis, de peur d’étrangler la conjoncture. Comme la Banque nationale suisse (BNS) ne fait aucun effort pour sortir de l’ombre de la BCE, la Suisse devrait conserver ses taux négatifs. Cela est certes positif pour le marché immobilier, mais entraîne des effets secondaires indésirables dont souffre de plus en plus toute l’économie

Mégatendance: le logement pour seniors?

Lorsqu’il est question de mégatendances du secteur immobilier, la thématique «Logement pour seniors» qui suscite un engouement véritable de la part des professionnels ne saurait être ignorée. Et pourtant, malgré le potentiel évident en termes de chiffres, découlant tout naturellement du vieillissement de notre société, la demande est réfractaire au changement. Car nos concitoyennes et concitoyens seniors sont plus conservateurs qu’il n’y paraît et ne déménagent que sous des contraintes liées à la santé. Ceux qui ont trouvé leur bonheur dans une commune donnée ne renoncent pas facilement à leurs habitudes. Et s’ils décident de sauter le pas, ils optent pour une recette éprouvée et choisissent avant tout une commune comparable. Nous expliquons donc dans la présente édition de notre publication Immobilier Suisse que nous sommes bien loin d’une mégatendance.

Pourquoi un agent immobilier? 

Faut-il vraiment avoir recours à l’aide professionnelle d’une agence immobilière pour vendre un bien? Nous allons tâcher de répondre à cette question à l’aide de deux indicateurs majeurs: le prix obtenu et la durée de publication. Le recours à un professionnel permet de vendre le bien à un prix plus élevé qui va toutefois de pair avec une durée de commercialisation plus longue. Le reproche fait aux agents immobiliers de chercher à conclure avec le premier venu pour maintenir les frais au plus bas semble donc de toute évidence injustifié.

La valeur locative en sursis? 

Bien qu’elle soit obsolète depuis longtemps, la valeur locative, ce concept d’équité fiscale typiquement helvétique existe toujours. Pour compenser l’avantage fiscal de la déduction des intérêts passifs, les propriétaires doivent se faire créditer la valeur hypothétique de la valeur locative en tant que composant du revenu. Sur le plan conceptuel, l’équité fiscale est certainement respectée, mais la décennie depuis la crise financière prouve que la formule composée de la déduction des intérêts passifs et de la valeur locative est désormais dépassée. Car ce qui avait été mis en place en faveur des propriétaires ne s’applique plus aujourd’hui. Bien au contraire: dans l’environnement actuel de taux bas, aucun foyer de propriétaires n’est avantagé fiscalement, il est plutôt pénalisé. Si l’on considère par ailleurs la prolifération de procédures cantonales qui va de pair avec le calcul des valeurs locatives, la seule conclusion qui s’impose est qu’il est temps de changer de système. Mais la tâche s’annonce ardue en raison des questions fondamentales de répartition.

Les hypothèques restent extrêmement avantageuses 
L’économie suisse passe à une vitesse réduite. Les exportations perdent de leur élan suite au ralentissement de la croissance économique mondiale. De plus, les nombreuses incertitudes géopolitiques font que le franc suisse est davantage recherché. Raiffeisen prévoit pour 2019 une croissance du PIB de 1,2%. C’est nettement moins que l’an dernier, mais 2018 a été une très bonne année en termes de croissance et ne doit pas être considérée comme la norme. Compte tenu du ralentissement de l’économie mondiale, les banques d’émission freinent leur politique monétaire. La FED a d’ailleurs annoncé vouloir relever ses taux plus lentement désormais. Et une hausse des taux de la BCE en 2019 est devenue nettement moins probable. Comme la BCE adopte un mode de gestion de crise, la BNS va elle aussi rester dans l’attente des évolutions. La BNS ne devrait donc pas relever ses taux d’intérêt cette année, notamment a cause de la faible inflation. 
Dans ce contexte, les taux d’intérêt hypothécaires restent bas. Les taux d’intérêt des hypothèques à taux fixe sur 5 ans ont même atteint un creux record. Si les intérêts hypothécaires remontent, cela ne sera que très faiblement. Les hypothèques à taux fixe comme les celles à taux variable restent donc attractives. Il faut donc s'attendre à des fluctuations, à la hausse comme à la baisse.