Une fois par an, le monde de l’immobilier a les yeux rivés sur Berne, attendant la publication par l’Office fédéral de la statistique des derniers chiffres des vacances du marché suisse du logement. Les médias, eux aussi, raffolent de cette thématique, notamment la presse à sensation qui n’hésite pas à qualifier certaines communes de friches industrielles ou de villes fantômes. Or, cette stratégie pour gonfler les tirages est amplement exagérée. Certes en comparaison historique, un taux de vacance de 1,6% se situe à la limite supérieure, mais cela ne signifie pas qu’il y a un risque d’effondrement. Notre analyse est notamment justifiée dans la présente publication Immobilier Suisse – 4T18. 

A partir de quand un taux de vacance peut-il être considéré comme critique? C’est certainement matière à débat, mais loin d’être le cas à 1,6%. Selon de vagues estimations, la Suisse aurait un taux de vacance naturel de 1,3 à 1,5%. Les pays germanophones préfèrent le terme de taux d’offre à celui de taux de vacance. Quoi qu’il en soit, il est supérieur au taux de vacance en Suisse. N’oublions pas que la flexibilité de réaction aux changements d’une économie est conditionnée par les capacités dont elle dispose. Les changements structurels ou frictions sont mieux maîtrisés en présence d’une certaine offre et en l’absence de surchauffe face à la pénurie. Le marché du logement ne déroge pas à la règle. Les déménagements sont à l’ordre du jour dans une économie et société en mutation. C’est pourquoi, le marché du logement requiert des capacités libres, donc une offre relativement liquide. 

Néanmoins, toute vacance est irritante voire même très douloureuse pour le propriétaire concerné. Mais là encore, il faut relativiser. Les taux de défaillance de paiement des loyers sont des standards du secteur immobilier et sont bien supérieurs aux taux de vacance actuels. En d’autres termes, les investisseurs intègrent toujours le risque. La mise en location intégrale peut être atteinte dans certains cas, mais la réalité est souvent différente. Un portefeuille d’immeubles présente donc tout naturellement un degré relatif de vacance, supportable jusqu’à un certain point. Comme le taux de vacance est d’un niveau acceptable, seuls ceux qui prennent de «gros risques» peuvent subir des déconvenues. Les investisseurs professionnels le savent et ne mettraient jamais tout sur une mise. Tout au plus ce qui peut poser problème est une nouvelle arrivée sur le marché et la constitution d’un portefeuille à partir de rien. Lorsque le taux de vacance est élevé, le premier investissement sur le marché sera potentiellement aussi le dernier. Des erreurs qui ne seront pas commises par ceux qui connaissent et analysent parfaitement les marchés locaux. Par ailleurs, il ne faut pas confondre un taux de vacance élevé avec un manque d’opportunités. Mais le produit doit alors être compétitif pour évincer les autres du marché. Ressentie en tant que telle, la problématique du taux de vacance déclenchera aussi une nouvelle professionnalisation de la branche et chassera l’un ou l’autre pauvre investisseur (privé) du marché. En tous cas, il n’y a vraiment pas lieu de paniquer. 

Le marché de la propriété enregistre de nouveaux plus hauts prix historiques. Progression de 1,3 % des maisons individuelles par rapport au trimestre précédent, jusqu’à 1,8% pour les logements individuels. Si ces taux de croissance sont élevés, il ne faut pas oublier que l’économie suisse connaît actuellement une phase d’expansion inédite depuis 2010. La vigueur de l’économie devrait avoir motivé les plus hésitants à devenir propriétaires, surtout qu’elle confirme une vérité établie: le coût d’un achat est bien inférieur à celui d’une location. Comme l’offre est en même temps fortement en repli, les règles du marché s’expriment et les prix augmentent en conséquence. Le boom de la propriété se poursuit donc, mais face au plus faible volume, les prix ne descendront pas en dessous d’un certain seuil.