A l'heure actuelle, il n'existe pas de définition standard d'un «financement vert». Chaque prêteur peut avoir des cadres et des considérations différents, comme le Green Finance Framework d'Aareal Bank, le Green Bond Framework de BNP Paribas et le Sustainable Bond Framework d'UOB - même si leurs principes sous-jacents restent similaires et sont généralement alignés sur des directives reconnues au niveau mondial.

Les exigences réglementaires variant d'une juridiction à l'autre, il est également difficile de trouver une méthode unique et universelle de qualification. Dans l'immobilier, un bâtiment doté d'un certificat de performance énergétique de niveau «A» dans un pays peut aussi recevoir la note «B» dans un autre, en raison de normes d'évaluation différentes. Les méthodes de qualification doivent donc être intelligibles au niveau international.

En conséquence, les méthodes courantes de qualification d'un financement immobilier vert incluent actuellement: les certifications vertes internationales telles que BREEAM ou LEED; le respect de seuils définis en matière d'efficacité énergétique ou de niveaux d'émission de carbone ; ou la conformité certifiée aux réglementations.

Les hôtels sont généralement perçus comme une «classe d'actifs à risque», le cousin instable des classes d'actifs immobiliers traditionnelles que sont les bureaux, les commerces et la logistique. Leur crime? Ils sont axés sur l'exploitation et accueillent de nombreux «locataires» à court terme (les clients de l'hôtel) qui génèrent des flux de trésorerie fluctuants, plutôt que des occupants à long terme offrant un salaire sûr. En outre, la nature éphémère des voyages et du tourisme donne aux hôtels une mauvaise réputation en matière d'environnement (plastiques à usage unique, changement fréquent du linge, etc.) et n’en font pas nécessairement les candidats les plus évidents pour les financements verts.

Cependant, les actifs hôteliers construits dans une optique de durabilité peuvent également bénéficier de financements verts grâce à des certifications de construction verte. D'un point de vue opérationnel, les hôtels peuvent en effet bénéficier d'un opérateur unique qui a un meilleur contrôle sur les émissions et les habitudes de consommation du bâtiment et qui dispose de plus d'opportunités, par exemple en mettant en œuvre des initiatives d'économie d'énergie ou en réutilisant des ressources.

Par conséquent, le secteur hôtelier n'est pas moins apte au financement vert que ses homologues «traditionnels»; son niveau opérationnel peut simplement apporter des considérations différentes sur la façon dont ce label vert peut être obtenu. Cela dit, les actifs hôteliers verts sont encore relativement rares sur le marché aujourd'hui, les actifs éligibles étant généralement des constructions neuves ou des rénovations récentes. En fait, la nature même de l'immobilier (opérationnel) signifie que la construction d'un nouveau bâtiment ou la réalisation de travaux de rénovation pour assurer la conformité nécessitera un temps et/ou des dépenses d'investissement considérables - ce qui signifie, sans surprise, que la course à la durabilité dans le secteur est davantage un marathon qu'un sprint.

Hormis les chercheurs de prêt à usage, les prêteurs se préoccupent avant tout de la capacité d'un emprunteur à assurer le service et le remboursement de sa dette, ce à quoi plusieurs risques peuvent faire obstacle. L'un des éléments clés à prendre en considération est le «risque de refinancement» d'un prêt: lorsque le prêt arrive à échéance, l'actif doit pouvoir être refinancé par un autre prêteur, de sorte que le prêteur existant puisse être entièrement remboursé.

Avec l'augmentation du risque climatique, certains actifs risquent de plus en plus de devenir «échoués», c'est-à-dire de subir des dépréciations inattendues, des dévaluations ou de nécessiter des dépenses d'investissement importantes en raison de chocs externes. Par exemple, un hôtel peut être si éloigné de son objectif de réduction nette des émissions de carbone que la conformité devient un objectif impossible à atteindre. Cela pourrait entraîner un risque de refinancement important, car les prêteurs tiers pourraient ne pas vouloir ou même être en mesure de refinancer l'actif à l'échéance.

A mesure que l'ESG devient plus obligatoire que volontaire et que ces scénarios défavorables deviennent une possibilité réelle, le sentiment est qu'au lieu que les actifs conformes bénéficient nécessairement d'un prétendu «greenium», nous pourrions bientôt voir des pénalités de «décote brune» sur les actifs non conformes. En effet, sans surprise, plus le risque est élevé, plus le prix est élevé - si tant est qu'un financement puisse être obtenu.

Il existe deux arguments en faveur du débat vert: l'un pratique, l'autre moral. D'un point de vue pratique, avec l'augmentation des réglementations et l'examen public de la réalisation des objectifs environnementaux mondiaux, le risque climatique qui pourrait influencer la valeur d'un actif devient une considération très réelle pour les investisseurs et les prêteurs. L'effet de levier financier est un élément clé de nombreuses décisions d'investissement, ce qui signifie qu'à mesure que les prêteurs resserrent leurs exigences en matière de prêt conformément aux réglementations croissantes, les emprunteurs (potentiels) ne pourront plus se reposer sur leurs lauriers. A mesure que la course à la neutralité carbone s'intensifie, le fait de protéger les actifs à l'épreuve du futur signifiera certainement de plus protéger la valeur que nécessairement capturer la valeur du «greenium».

Dans le même temps, la perspective morale est bien moins une question qu'une simple obligation, surtout au vu des événements climatiques extrêmes de ces derniers temps. Pour parler franchement, la plus grande erreur consiste peut-être à croire que l'on peut gagner de l'argent en aidant un environnement que nous avons catégoriquement détruit. Et l'environnement n'est qu'un tiers de l'équation ESG. Les mentalités ont peut-être évolué rapidement au cours de l'année écoulée, mais la vérité est qu'en termes d'exécution, l'apprivoisement du «E» reste un territoire particulièrement critique en termes de temps, mais largement inexploré, et que beaucoup sont encore en train de découvrir.

L'ESG dans son ensemble doit devenir une seconde nature pour notre économie, avec des impacts réels résultant d'une combinaison de sensibilisation, d'engagement et d'expertise. Car il est clair que le drapeau de la sensibilisation ne suffira pas à faire tenir la pointe d'un iceberg en train de fondre.

Article original (en anglais): https://hospitalityinsights.ehl.edu/esg-in-hotel-real-estate