Immobilier logistique et locaux d’activités: de nouveaux besoins révélés par la crise pandémique

Communiqué, CBRE

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D’ici 2025, CBRE prévoit un besoin supplémentaire de surfaces logistiques généré par le e-commerce d'environ 400'000 m², soit 80'000 m² par an.

La crise du COVID-19 ayant entrainé une forte croissance du commerce en ligne combinée à une interruption des chaînes d'approvisionnement, le secteur de la logistique est amené à relever de nouveaux défis, en plus de l’habituel casse-tête des livraisons en périodes de pic d’activités telles que le Black Friday et les fêtes de Noël.

D’ici 2025, CBRE prévoit un besoin supplémentaire de surfaces logistiques généré par le e-commerce d'environ 400'000 m², soit 80'000 m² par an. Ainsi, environ un tiers de l'activité de construction de surfaces logistiques (environ 225'000 m² moyenne par an de 2015 à 2019) devrait être engendré par le commerce en ligne.

Malgré une forte demande de surfaces, le marché de la logistique et des locaux d’activités en Suisse reste toutefois peu liquide, ce qui peut poser des difficultés aux entreprises en phase de croissance. La rareté des terrains, les règlements restrictifs en matière de construction et de zonage, la proportion élevée de propriétaires occupants et le faible nombre de nouvelles constructions spéculatives réalisées par des investisseurs institutionnels contribuent à cette situation.

Une première analyse du marché des locaux d’activités

Le taux d'offre de surfaces logistiques est passé de 1,9% l'année précédente à 2,2% au troisième trimestre 2021. Cette tendance à la hausse est principalement causée par la mise en location de surfaces anciennes, après des mouvements de consolidation et au profit des nouvelles constructions, plutôt que due à une baisse de la demande.

Pour la première fois en Suisse, CBRE a révélé un taux d'offre pour les locaux d’activités, c’est-à-dire les surfaces destinées à l'industrie légère. Celui-ci est très bas (1,6%), bien que les investissements dans la construction d'ateliers et d’usines n'aient jamais été aussi élevés que depuis 2005.

Des rendements encore attractifs pour les investisseurs malgré la hausse des prix

De plus en plus d'investisseurs se positionnent activement sur cette classe d'actifs notamment depuis la crise pandémique. Ainsi, on assiste à une institutionnalisation progressive du marché de la logistique et des locaux d’activités. Ensemble, ces deux secteurs représentent près de 60 millions de m² en Suisse et constituent donc une très bonne base pour les activités d'investissement.

 

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Les rendements restent très attractifs par rapport à des classes d'actifs plus établies telles que le résidentiel et les bureaux, mais aussi au regard de la compression des taux plus prononcés dans les pays voisins. Les meilleurs immeubles de logistique (emplacement et qualité de construction « prime », baux à long terme) affichent désormais des rendements nets de 3,65%. Pour les locaux d’activités, ils se situent légèrement au-dessus à 3,90%, cet écart reflétant une plus grande complexité au niveau technique et dans la gestion de l’actif par rapport à la logistique.

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