Les hausses de taux d'intérêt ont été fortement ressenties sur les marchés immobiliers européens au cours de l'année écoulée. Les rendements «prime» ont réagi en augmentant de quelque 100 points de base (pb) pour atteindre environ 4,25%. Cela représente un impact négatif sur la valeur du capital de plus de 20% par an.

Les rendements ont ralenti pour atteindre environ 10-15 points de base au premier trimestre 2023. Il semble que nous nous rapprochions du point bas du cycle immobilier européen, un environnement favorable pour investir sur le segment.

Le secteur de la logistique a connu un ajustement à la baisse d'environ 30% sur une base annuelle, alors que les fondamentaux restent pourtant positifs. Même les meilleurs bureaux ESG/STEM, les immeubles multifamiliaux et les magasins d'alimentation ont vu leur valeur baisser de 20% à 25% par an.

En comparaison, les entrepôts de vente au détail et les centres commerciaux n'ont baissé que de 5% à 10% par an, malgré les vents contraires du commerce en ligne. Ces formats génèrent aujourd'hui des rendements de 5,5% à 6% par an.

En supposant que le pic d'inquiétude sur les taux d'intérêt soit derrière nous, les volumes d'investissement immobilier devraient commencer à se redresser dans le courant de l'année. Cependant, le coût de la dette restera probablement élevé et les investisseurs devront travailler davantage pour obtenir des rendements dans le cycle à venir. L'ESG jouera également un rôle crucial pour les investisseurs en permettant d'extraire de l'alpha et d'éviter l'obsolescence.

La disponibilité du crédit bancaire immobilier est devenue de plus en plus sélective en termes de secteur et de qualité des actifs. Le swap EURIBOR à 5 ans est resté stable à 2,8% au premier trimestre. Les marges de la dette immobilière se sont également stabilisées à 150-200 points de base, ce qui implique un coût total de la dette CRE d'environ 4,5% à 4,75%. Les marges sont plus élevées au Royaume-Uni, de 175 à 250 points de base selon le secteur.

L'activité de location de bureaux en Europe s'est remarquablement bien maintenue en 2022. La demande annuelle s'est élevée à 11,9 millions de mètres carrés (5% du parc total de bureaux), soit un niveau élevé après la pandémie et légèrement au-dessus de la moyenne décennale.

Le taux de vacance des bureaux européens s'est stabilisé jusqu'en 2022, n'augmentant que marginalement pour atteindre 7,8% et restant inférieur à la moyenne à long terme d'environ 8,3%. Les marchés où le taux de vacance est supérieur à la moyenne sont Londres et Dublin, tandis que les marchés où le taux de vacance est inférieur à la normale sont Copenhague, Vienne et Madrid.

En 2022, les constructions de bureaux en Europe ont représenté 1,7% du parc total de bureaux, ce qui est inférieur au taux d'obsolescence d'environ 2,5% par an, dans l'hypothèse d'une durée de vie des bâtiments de 40 ans. On s'attend à ce que 2023 soit l'année où le volume de construction sera le plus élevé depuis la crise financière mondiale (2,2% du parc, toujours en dessous du taux d'obsolescence), qui diminuera par la suite. Les projets au-delà de 2023 pourraient être retardés car les coûts de développement plus élevés et les valeurs en capital plus faibles réduisent les bénéfices des promoteurs.

Le retour aux bureaux se poursuit en Europe. L'occupation physique s'est améliorée, passant de 43% à 55% depuis l'été dernier. Ce chiffre est à comparer à la norme d'avant la pandémie, qui était d'environ 70%. Sur l'ensemble des marchés, la tendance à l'amélioration est claire. Malgré les inquiétudes, les loyers des bureaux de haute qualité ont continué d'augmenter fortement, de 6,7% par an jusqu'en mars 2023. Les perspectives de location restent les meilleures pour les bureaux les mieux notés sur le plan ESG. La pénurie de ce type d'espace devrait s'intensifier dans les années à venir. Les bureaux de premier ordre néerlandais et allemands ont connu l'évolution la plus agressive en matière de prix d'investissement, avec une hausse de 125 à 150 points de base.

Les ventes au détail européennes restent négatives, chutant de 3% au cours de la période de 12 mois se terminant en février 2023. La confiance des consommateurs reste bas, même si elle s'améliore légèrement. L'indicateur de confiance des consommateurs, à -19, est en hausse par rapport à son niveau le plus bas de septembre (-29), mais reste inférieur à la moyenne à long terme de -12.

La résistance du marché du travail est un élément positif pour les revenus nominaux des ménages, mais les augmentations de salaires sont actuellement inférieures à l'inflation. Cela se traduit par une baisse du pouvoir d'achat réel.

Comme on s'y attendait, la reprise du commerce de détail immédiatement après la pandémie s'est avérée de courte durée, stoppée par la chute des revenus réels. Si les taux d'adoption du commerce électronique ont diminué par rapport aux années de pandémie, ils demeurent sur une tendance positive à long terme. Les loyers des commerces de détail ont baissé de près de 3% au cours des 12 derniers mois, avec des baisses importantes enregistrées en Allemagne, en Finlande et aux Pays-Bas. La pression graduelle à la baisse sur les loyers devrait persister. Le secteur de l'épicerie reste à privilégier car la nourriture est une nécessité et est donc largement immunisée contre les hausses de prix.