En partenariat avec Wüest Partner et Popety, Barnes Suisse SA dévoile aujourd'hui son premier Barnes Market Outlook (BMO) résidentiel. Cet outil d'analyse cartographique inédit restitue, région par région, la réalité du marché immobilier en Suisse romande. Fondées sur plusieurs milliers de transactions réelles, ces cartes constituent une référence jusqu'alors absentes du paysage des publications immobilières traditionnelles. Une démarche fondée sur la rigueur statistique et des milliers de transactions réelles pour offrir enfin une lecture fiable du marché immobilier résidentiel en suisse romande.
Dans un marché résidentiel romand qui varie fortement d'une région à l'autre, disposer de données fiables sur les prix est un prérequis à toute décision. C'est le constat qui a conduit Barnes Suisse SA à publier son Barnes Market Outlook Résidentiel (BMO), en partenariat avec Wüest Partner et Popety.
Barnes Suisse SA est la seule marque immobilière à proposer à ses clients la possibilité de vérifier le prix au m² par localité directement sur son site, grâce à un estimateur en ligne. Cet outil ne remplace pas l’expertise du courtier – laquelle intègre la connaissance du terrain, la vue, l’emplacement précis et les spécificités du bien – mais il offre un premier cadre de référence objectif, fondé sur des transactions réelles.
L'étude repose sur plusieurs milliers de transactions réelles enregistrées entre 2020 et 2025, réparties sur dix régions de Suisse romande. Les chiffres parlent d'eux-mêmes: 488 ventes d'appartements dans le centre de Genève, 164 en rive gauche lac, 1500 dans l'agglomération lausannoise, plus de 3000 en Valais. Chaque indicateur publié est statistiquement représentatif de son marché. L'objectif affiché: fournir aux acheteurs, vendeurs et professionnels du secteur des repères concrets et objectifs pour décider en connaissance de cause.
Pour Robert Curzon Price, CEO de Barnes Suisse SA, le BMO associe la donnée brute et l'expertise de terrain que ses équipes accumulent au quotidien dans les dix régions couvertes: «Je réalise des études du marché immobilier commercial depuis 2012. Il était temps d'appliquer la même rigueur au résidentiel. Sur ce marché, acheteurs, vendeurs et investisseurs manquent cruellement de repères fiables – fondés sur des volumes réels, pas sur une poignée de transactions isolées. Ces données, je les ai commandées et financées pour produire quelque chose qui donne du sens – un outil qui dit la vérité du marché.»
Une lecture tri-dimensionnelle du marché
Le BMO ne se limite pas à une photographie statique des prix. Pour chaque région couverte, il distingue trois segments dont les dynamiques peuvent diverger sensiblement: le marché de la revente, les projets neufs, et le segment luxe. Il couvre les transactions jusqu’à 10 millions de francs, avec une profondeur analytique particulièrement fine jusqu’à 4 millions.
«Cette segmentation est délibérée: prétendre qu'un marché est globalement à la hausse ou stable revient à effacer des réalités très différentes selon le type de bien concerné», rajoute Robert Curzon Price.
Chaque zone est ainsi détaillée avec:
- Le prix moyen au mètre carré, ventilé par type de bien (appartements, villas);
- Le nombre de transactions ayant servi de base au calcul;
- La tendance de marché (hausse, stabilité, baisse) pour chacun des trois segments.
À titre d'exemple, le marché fribourgeois illustre bien la pertinence de cette approche: si les projets neufs y affichent logiquement une tendance à la hausse – traduisant un canton en plein développement – la revente et le luxe présentent un profil nettement plus stable, ce que des données agrégées n'auraient pas permis de révéler.
Au-delà des prix, le BMO introduit également le nombre de transactions par marché, indicateur clé de la liquidité d’une zone et de la capacité réelle d’un acheteur à y conclure une transaction. Barnes Suisse SA prévoit d’enrichir prochainement cet outil d’un indicateur supplémentaire – le délai moyen de vente (days on market) – pour mesurer la rapidité avec laquelle un bien trouve preneur selon les zones. Dès la deuxième ou troisième édition, la mise en perspective des données d’une année sur l’autre permettra d’identifier des tendances structurelles et d’anticiper les évolutions du marché avec une fiabilité croissante.
Un outil au service des privés et des développeurs
Le BMO a été conçu pour répondre à un besoin concret: permettre à toute personne engagée dans une transaction immobilière – qu'elle soit acheteuse, vendeuse, investisseuse ou simplement en phase de réflexion – de disposer d'un cadre de référence objectif et fiable pour évaluer une opportunité. «On ne peut pas s'improviser expert sur un marché immobilier aussi disparate que celui romand. Ces cartes, c'est avant tout un outil de dialogue – pour un vendeur qui veut connaitre le prix de son bien, pour un acheteur qui hésite entre deux zones, ou encore pour un développeur qui réalise un projet et prépare son business plan. Pour ces trois acteurs différents, la question est de savoir si le prix est cohérent par rapport à la moyenne du marché régional. Le BMO résidentiel y répond avec la même rigueur qu'on soit à Genève, à Sion, à Verbier ou encore à Bulle. Avoir un vrai échange avec nos clients, fondée sur des faits et non sur des impressions – c'est exactement ce que ces cartes rendent possible», Conclut Robert Curzon Price.
Des spécialistes régionaux pour aller plus loin
Pour accompagner la publication du BMO, chacun des directeurs d'agence Barnes en Suisse romande est en mesure de commenter les dynamiques propres à sa région, d'illustrer les tendances observées par des exemples de transactions récentes, et de répondre aux besoins des clients sur les marchés qu'ils connaissent de l'intérieur.
Distinction par région
Genève
Le marché genevois reste l'un des plus tendus et des plus onéreux de Suisse, avec un taux de propriétaires qui ne dépasse pas 18,9% soit moins de la moitié de la moyenne nationale. Les prix au mètre carré varient de manière significative selon les secteurs, allant de 9'768 francs en région Champagne à 16'677 francs dans le centre-ville pour les appartements. Ce qui frappe à la lecture des données, c'est la profondeur du marché: 488 transactions dans le centre, 213 ventes de maisons dans le secteur Trois-Chênes–Salève, 178 villas en rive gauche lac – des volumes qui confèrent à ces indicateurs une robustesse statistique rare dans les publications immobilières. Les tendances sont globalement stables sur les trois segments – revente, projets neufs et luxe – ce qui traduit moins un marché atone qu'un marché structurellement contraint, où la rareté de l'offre maintient les prix.
La Côte (VD)
Avec 108'000 habitants et un taux de propriétaires vaudois à 30,1%, La Côte présente un profil différent de Genève: plus accessible, plus liquide, et portée par une demande soutenue de ménages cherchant à combiner la proximité du bassin lémanique avec des prix encore raisonnables. La ville de Nyon et sa couronne affichent des prix autour de 11'200 francs/m² pour les appartements, tandis que le secteur Terre Sainte – plus recherché, plus proche du lac – monte quant à lui jusqu'à 12'157 francs, avec 228 ventes de maisons à l'appui. Morges, en bout de carte, s'établit légèrement en dessous des 10'300 francs pour les appartements, confirmant sa position de marché équilibré, avec 353 transactions recensées. Sur l'ensemble de La Côte, les tendances sont stables sur les trois segments, signe d'un marché mature qui absorbe la demande sans à-coups.
Nord Vaudois
Avec 190'000 habitants et un taux de propriétaires à 30,1%, le Nord Vaudois présente le profil d'un marché accessible et fonctionnel, bien loin des tensions du bassin lémanique. Les prix y sont parmi les plus abordables de Suisse romande: autour de 6'000 à 6'100 francs/m² dans le Jura Nord Vaudois et la Broye-Vully, avec une légère hausse pour le Gros-de-Vaud, plus proche de l'agglomération lausannoise, qui monte à 7'464 francs pour les appartements et 8'020 francs pour les maisons. Ce qui distingue ce marché, c'est sa profondeur: 342 ventes de maisons dans le seul Jura Nord Vaudois, 729 transactions sur l'ensemble de la région – des volumes qui en font un marché liquide, porté par une demande locale solide. Yverdon-les-Bains se démarque nettement avec des prix en ville à 8'728 francs/m² pour les appartements, confirmant son rôle de pôle urbain structurant pour tout le nord du canton. Les tendances sont à la hausse sur la revente et les projets neufs, signe d'un marché dynamique, tandis que le luxe reste stable - logiquement, dans une région qui se définit avant tout par son accessibilité.
Est Vaudois
L'Est Vaudois est peut-être la région la plus contrastée de Suisse romande, et c'est précisément ce qui en fait l'une des plus intéressantes à lire. D'un côté, la Riviera Vevey-Montreux affiche des prix parmi les plus élevés du canton – 10'759 francs/m² en moyenne pour les appartements dans la Riviera. Montreux ville culmine à 11'818 francs et Vevey à 11'154 francs, portés par 788 et 1'451 transactions respectivement, ce qui en fait des marchés liquides. Au bout de la carte, le district d'Aigle propose des appartements à 7'205 francs/m² et des maisons à 6'247 francs, avec 476 et 305 ventes à l'appui – un marché de volume, accessible. Le Pays-d'Enhaut constitue un cas à part: 13'963 francs/m² pour les appartements sur seulement 48 transactions, avec des fourchettes extrêmement larges, traduisant un marché de niche où la résidence secondaire de montagne haut de gamme tire les moyennes vers le haut. La revente est en hausse sur l'ensemble de la région, les projets neufs sont stables et le luxe affiche également une tendance positive – un signal fort pour une région dont l'attractivité, entre lac et montagne, ne se dément pas.
Lausanne
Deuxième ville de Suisse romande, Lausanne constitue l'un des marchés immobiliers les plus actifs et les plus stratifiés de la région. La carte révèle une géographie des prix particulièrement lisible: le centre-ville et Lausanne Est – qui englobe les communes de Pully et Lutry, prisées pour leur position lacustre – affichent des prix autour de 13'000 à 13'340 francs/m² pour les appartements, tandis que Lausanne Ouest et Nord oscillent entre 10'300 et 11'300 francs. Les nombreux projets de Lausanne Ouest qui vont sortirent de terre ces deux prochaines années vont très certainement faire baisser les prix. Lausanne Nord-Est, plus rural et moins connecté, descend à 7'349 francs/m², illustrant l'amplitude remarquable d'un marché qui peut couvrir près du simple au double selon la localisation. Au total, ce sont 1'500 transactions d'appartements et 655 de maisons qui fondent les moyennes régionales. La revente et les projets neufs sont tous deux orientés à la hausse, signe d'une demande soutenue que l'offre peine structurellement à satisfaire.
Morges
Le district de Morges, 89'000 habitants blottis entre le lac et le plateau vaudois, est un marché de transition entre la pression lémanique et la tranquillité de l'arrière-pays – et les données le reflètent avec précision. La ville de Morges s'établit à 10'292 francs/m² pour les appartements sur l'ensemble du district, avec 353 transactions à l'appui – mais le cœur de la cité affiche 11'371 francs/m², avec des fourchettes hautes à 13'772 francs, confirmant que Morges-ville est très attractive et devient une alternative cohérente et liquide à Lausanne. Dès que l'on remonte vers le Plateau ou la Hautemorges, les prix décrochent sensiblement – 7'520 et 6'845 francs/m² respectivement – révélant un arrière-pays encore très accessible, porté par une demande de résidences principales spacieuses. Fait notable: les trois segments – revente, projets neufs et luxe – sont tous orientés à la hausse, ce qui en fait l'une des rares régions du canton où la dynamique est unanimement positive.
Neuchâtel
Avec 180'000 habitants et un taux de propriétaires à 30,7%, le canton de Neuchâtel présente une géographie des prix parmi les plus polarisées de Suisse romande. D'un côté, le Littoral – qui concentre la ville de Neuchâtel et ses communes riveraines – affiche 7'034 francs/m² pour les appartements, avec 478 transactions, et la ville elle-même culmine à 8'312 francs, confirmant son statut de marché urbain à part entière. A l’autre bout du canton, le Val-de-Travers descend à 2'972 francs/m² pour les appartements – l'un des niveaux les plus bas de toute la Suisse romande – sur seulement 18 transactions. Entre ces deux extrêmes, les Montagnes neuchâteloises et le Val-de-Ruz occupent des positions intermédiaires, autour de 3'678 à 5'417 francs/m², avec des volumes modestes mais cohérents. Fait notable: la revente est stable dans le canton, tandis que les projets neufs sont orientés à la hausse – signe que la construction neuve trouve preneurs, dans un canton qui cherche à renouveler son attractivité.
Fribourg
Le canton de Fribourg affiche un taux de propriétaires à 41,7%, nettement au-dessus de la moyenne nationale. Ainsi, l'accession à la propriété reste une réalité concrète pour une large part de la population. Les prix cantonaux – 6'530 francs/m² pour les appartements, 6'784 francs pour les maisons – sont établis sur des volumes remarquables: 1'275 transactions d'appartements et 1'077 de maisons, ce qui en fait l'un des marchés les plus liquides de l'arc lémanique élargi. La Sarine, avec 408 transactions d'appartements et la ville de Fribourg à 8'209 francs/m², tire le marché vers le haut, tandis que des districts comme la Glâne ou la Singine offrent des prix entre 5'500 et 6'300 francs/m² – accessibles, stables, et portés par une demande locale solide. Mais c'est la Gruyère, qui retient l'attention avec 314 transactions d'appartements et une ville-centre affichant 7'202 francs/m². Sans surprise, Bulle connaît une véritable effervescence immobilière, portée par une croissance démographique soutenue, une offre de logements neufs en forte expansion et une attractivité grandissante auprès de ménages en quête d'une localisation très bien desservie. La capitale gruérienne vit sa propre bulle immobilière – une dynamique que les projets neufs en hausse sur l'ensemble du canton ne font que confirmer.
Un profil équilibré dans l'ensemble, traduisant un marché sain et en croissance maîtrisée, loin des tensions que l'on observe plus à l'ouest – à l'exception notable de Bulle, qui joue désormais dans une autre catégorie.
Valais / Montagne
Le Valais est sans doute la carte la plus intéressante de tout le BMO, parce qu'elle superpose en un seul canton deux réalités immobilières qui n'ont presque rien en commun. D'un côté, le Valais résidentiel: 371'000 habitants, un taux de propriétaires à 55% – le plus élevé de toute la Suisse romande, très largement au-dessus de la moyenne nationale – et des prix cantonaux à 5'909 francs/m² pour les appartements, établis sur 3'262 transactions, ce qui en fait le marché le plus volumineux documenté par le BMO. Des districts comme Martigny (5'282 francs/m²), Conthey (5'655 francs/m²) ou St-Maurice (5'329 francs/m²) offrent une accessibilité réelle à la propriété, dans un cadre de vie alpin que peu de cantons peuvent rivaliser. Sierre se distingue avec 6'886 francs/m² et 734 transactions d'appartements – le district le plus actif et le mieux valorisé du Valais résidentiel. De l'autre côté, le Valais de la montagne: Verbier culmine à 22'388 francs/m² pour les appartements sur 188 transactions, Zermatt à 17'784 francs/m², Crans-Montana à 12'048 francs/m² sur 418 ventes – des niveaux qui rivalisent avec les marchés les plus exclusifs du bassin lémanique. Ce qui frappe dans ces données, c'est que ces marchés de station ne sont pas anecdotiques: Verbier affiche 188 transactions, Crans-Montana 418, ce qui leur confère une légitimité statistique solide et confirme que la demande pour l'immobilier alpin haut de gamme en Suisse reste structurellement soutenue. Les tendances le confirment: revente en hausse, projets neufs en hausse, luxe en hausse – le Valais montagne est l'une des rares régions où les trois segments sont simultanément orientés à la hausse, signe d'un marché en pleine dynamique.