Le BARNES Market Outlook 2026, réalisé depuis 2012 en collaboration avec Wüest Partner, met en évidence une stabilisation des loyers sur le marché de l’immobilier commercial genevois. Malgré une légère hausse du taux de vacance et un net ralentissement des nouveaux projets en construction, les prix des loyers demeurent globalement stables par rapport aux années précédentes. Dans un environnement économique mondial incertain, le marché genevois démontre une forte capacité de résilience, soutenue par un regain d’intérêt des investisseurs institutionnels et privés pour l’achat de biens commerciaux. Parallèlement, l’avenir des surfaces occupées par les organisations internationales, notamment dans le quartier des Nations, s’impose comme l’un des enjeux politiques majeurs de l’année.
En 2026, le marché de l’immobilier commercial à Genève et à Lausanne se caractérise par une demande ciblée sur de grandes surfaces, à la vente comme à la location, répondant aux standards ESG. Dans un contexte marqué par des décisions plus prudentes face aux incertitudes du nouvel ordre mondial, les emplacements situés dans l’hypercentre demeurent les plus recherchés.
L’hypercentre toujours attractif
À Genève, l’hypercentre confirme sa résilience et affiche un taux de vacance inférieur à 8,6%. Dans les six zones analysées, aucune baisse de prix n’a été observée: les valeurs locatives demeurent globalement stables, autour de CHF 850.–/m², hormis quelques transactions ponctuelles atteignant des niveaux proches de CHF 1’000.-/m². «Malgré quelques rares exceptions, notamment certaines locations emblématiques comme le bâtiment de la place de Hollande (anciennement BNP Paribas, installée désormais à Pont-Rouge), les prix restent stables en centre-ville. Les récents départs, comme celui des immeubles de la SGS que nous commercialisons, permettront de libérer des surfaces de grande qualité. C’est une opportunité pour certaines entreprises de s’installer au centre-ville», souligne Sarah Maaroufi.
L’analyse fine de la carte du centre-ville met toutefois en évidence des écarts marqués entre les différents sous-secteurs. Le CBD 2, qui regroupe notamment la rue du Rhône, Bel-Air, la Fusterie et le quai de Bergues, affiche des loyers pouvant atteindre CHF 850.–/m² et plus, tandis que des zones comme City 4 à Plainpalais se situent autour de CHF 350.-/m².
Dans le canton de Vaud, et plus particulièrement en périphérie de la ville de Lausanne, la dynamique des nouveaux projets est à l’opposé de Genève et se concentre principalement à l’ouest de l’agglomération. Près de 140’000 m² de bureaux devraient y être livrés d’ici 2028, tandis qu’un volume au moins équivalent est déjà planifié à l’horizon 2030.
Les rares projets aujourd’hui entièrement occupés sont principalement portés par des propriétaires-utilisateurs, tels que RTS ou Swissquote, ou par de grands locataires institutionnels comme le Data Science Center Institute. À l’inverse, les projets de bureaux multi-locataires, situés notamment à Malley, Chavannes et Écublens, affichent encore une part importante de surfaces non-pré-louées.
Un cumul de signaux d’alerte sur le territoire genevois
Plusieurs indicateurs convergents appellent aujourd’hui à une prise de conscience urgente. En ville de Genève, le taux de vacance des surfaces commerciales et de bureaux a légèrement progressé, passant de 9,35% en 2025 à 11,76% en 2026, représentant près de 318’000 m² actuellement proposés à la location. Dans un même temps, les surfaces de bureaux répondant aux besoins des entreprises, notamment en matière de standards ESG, situées dans les nouveaux quartiers, ont été absorbées en un temps record, en particulier à la suite du déménagement de sociétés financières vers la périphérie, libérant ainsi des immeubles jusqu’alors occupés au centre-ville. Le manque de nouveaux projets neufs d’envergure met en lumière une inadéquation préoccupante entre l’offre disponible et les attentes du marché, marqué par une demande croissante pour de grandes surfaces à la vente ou à la location. D’autre part, le risque d’obsolescence du parc immobilier non rénové, en particulier dans la zone de l’aéroport s’accentue. «Un parc immobilier qui ne se renouvelle pas devient obsolète très rapidement. Aujourd’hui, en dehors du PAV, nous ne recensons aucun projet d’envergure», s’inquiète Sarah Maaroufi, directrice de Barnes Commercial Realty (BCR).
Le tissu industriel, pourtant pilier de l’économie genevoise, se trouve lui aussi fragilisé. Alors que les entreprises ont besoin de davantage d’agilité pour s’adapter aux mutations économiques, la Fondation pour les terrains industriels de Genève (FTI) a récemment durci ses règles, notamment en matière d’octroi de permis de construire.
«Nous constatons un manque de volonté politique à réellement prendre en compte les besoins des entreprises. Plus largement, nous assistons à une absence de vision prospective dans la planification des grands projets mixtes associant logements, bureaux et commerces, alors même que ces projets ont historiquement constitué le moteur de l’économie genevoise et permis les indispensables rocades des entreprises sur le territoire», s’inquiète le CEO de Barnes Commercial Realty, Robert Curzon-Price.
S’agissant des récents déménagements de certaines grandes entreprises étrangères historiquement basées à Genève, l’étude met en lumière un malaise grandissant. Longtemps attirées par la qualité de vie genevoise, plusieurs entreprises étrangères clament aujourd’hui leur inquiétude face à la hausse des agressions, des cambriolages et des incivilités, un climat qui pèse directement sur l’attractivité des surfaces commerciales. Lors d’une récente visite du bâtiment laissé par la SGS, Sarah Maaroufi évoquait ainsi la difficulté de: «… mener une visite professionnelle alors que des personnes dorment avec des caddies devant l’entrée du bâtiment». Elle souligne également une évolution plus structurelle: «Le profil des dirigeants et des directeurs financiers a changé. Ils sont moins attachés à Genève, et plus largement à la Suisse. Leur logique est désormais avant tout financière: entre Genève, Zoug ou Dubaï, la localisation devient interchangeable.»
Levées de fonds
L’étude souligne un afflux important de capitaux privés par des levées de fonds à la recherche de placements. Les investisseurs institutionnels tels que les Caisses de pension, les assureurs ou encore les fonds d’investissement dont les levées de fonds ont atteint des records en 2025 disposent aujourd’hui de liquidités conséquentes, dans un contexte de normalisation des taux après plusieurs années de diminution des investissements dans l’immobilier au profit notamment du marché obligataire. Or, le marché résidentiel, en pénurie chronique, ne parvient plus à absorber cette demande.
Faute d’opportunités suffisantes, les investisseurs commencent à orienter leurs levées de fonds afin d’acheter des immeubles commerciaux qui sont, certes, moins sécurisés mais plus rémunérateurs que des actifs résidentiels. Ces actifs, généralement plus simples à gérer, impliquant moins de locataires et moins de contraintes légales (droit du bail et diverses lois cantonales sur le logement), permettent également des rénovations plus aisées que dans le résidentiel.
Année charnière pour les surfaces des organisations internationales basées à Genève
L’année 2025 a ravivé les interrogations autour de l’avenir du quartier des organisations internationales, marqué par des réorganisations et des contraintes budgétaires accrues. Avec près de 675’000 m² de surfaces concernées, ces espaces revêtent un enjeu stratégique majeur, appelant une réflexion politique et territoriale de long terme. D’autant que le temps immobilier s’inscrit dans des horizons étendus, à l’image du projet du PAV, planifié sur près de 25 ans. Anticiper la reconversion de ces surfaces devient dès lors indispensable, qu’il s’agisse de campus universitaires, de services de l’État ou de l’accueil de PME locales à loyers maîtrisés. Le développement de logements s’impose également, alors que le taux de vacance genevois reste extrêmement bas, à 0,34%. «Nous sommes à un moment charnière. Sans vision claire, Genève risque de voir des surfaces stratégiques en mains privés alors même que les besoins sont criants pour le canton», alerte Robert-Curzon Price, CEO de Barnes Commercial Realty.