Le volume des nouveaux prêts a passé le seuil de 23,62 milliards de francs (+11,91% QoQ) et le nombre de transactions a progressé de 9,43% QoQ (Quarter over Quarter: d’un trimestre sur l’autre) pour atteindre 24'526 unités. Ces résultats montrent que le marché repose sur des bases solides, malgré une offre de biens qui reste durablement limitée.

Segmentation et Dynamique de Prix

• Résidentiel (Occupation propre): Ce segment confirme son rôle de pilier avec un volume de nouveaux prêts en légère progression à 11,07 milliards de francs (+2,93% QoQ). Le prix médian des biens atteint 996'800 francs (+1,5% QoQ) et l'hypothèque médiane résidentielle grimpe à 630'000 francs (+5% QoQ).
• Biens de rendement: L'activité sur ce segment a connu une reprise plus marquée que dans le secteur résidentiel, enregistrant une progression de 21,26% par rapport au trimestre précédent pour un volume de 12,55 milliards de francs. Si les prêteurs affichent un regain d’appétit pour ce type d’objets, ils adoptent néanmoins une posture plus conservatrice, illustrée par un recul du ratio prêt/valeur (LTV) à 63,8%, contre 64,3% au T3.

Analyse des Taux et Stratégies Bancaires

• Arbitrage SARON vs Fixe: Avec un taux SARON médian à 1,00% face à un taux fixe médian sur 10 ans à 1,58% (1,57% en T3), l'avantage du financement variable reste majeur, permettant une économie annuelle d'environ 5220 francs sur un prêt de 900'000 francs (économie similaire au trimestre précédent).
• Marges: Les marges bancaires se stabilisent et sont similaires au trimestre précédent: 0,98% pour le fixe 10 ans (basé sur un IRS à 0,60%) et environ 1,00% pour le SARON.

Concurrence et Impact de Bâle III (end-game)

L'entrée en vigueur des accords de Bâle III a profondément segmenté le paysage des prêteurs.

• Sélectivité des acteurs: Les banques ont privilégié la résidence principale avant d'afficher, en cette fin d'année, des objectifs de croissance ambitieux pour 2026 sur le rendement. Les assureurs restent très peu actifs sur les nouvelles affaires , tandis que les caisses de pension opèrent un retour notable.
• Dispersion tarifaire: La concurrence reste vive au T4 avec un écart de 0,72% entre la meilleure offre (1,33%) et la moins compétitive (2,05%) sur le segment résidentiel.

Disparités Régionales et Risques Locaux

Le marché affiche une hétérogénéité marquée dictée par la pénurie de logements sur le T4.

• Tension maximale: Zurich (vacance à 0,48%) et Genève (vacance à 0,34%) sont les marchés les plus verrouillés avec des prix records.
• Dynamisme et Détente: La Suisse centrale et le Valais (vacance à 1,2%) affichent une pression forte, tandis que le Jura reste le marché le plus détendu de Suisse avec un taux de vacance de 3,03%.

Perspectives 2026

L'inflation contenue (0,3% - 0,5%) devrait maintenir le taux BNS à 0,00%. Cependant, nous anticipons une légère hausse par contagion des taux fixes (+0,15% à +0,30%) d'ici fin 2026 sous l'influence des marchés internationaux.

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