Si les experts admettent que l’immobilier coté est une protection contre l’inflation, tous les segments n'afficheront pas les mêmes performances en termes réels. La logistique globale, le marché de la location aux États-Unis dont la duration est faible, la santé en Europe avec son potentiel de croissance à un prix raisonnable et le «lab space» qui est une niche dans la recherche, sont les secteurs qu’AXA IM mettent en avant. Le point avec Frederic Tempel, Co-Responsable de la gestion des portefeuilles d’immobilier coté.

Depuis quelques semaines, une divergence entre l'évolution des REITS et celle du S&P 500, habituellement très proche est apparue. «Un début de surperformance se dessine, en partie liée aux flux de capitaux. Les investisseurs conçoivent les REITS comme des placements plus résilients aux risques de stagflation», estime Frederic Tempel qui précise que ces placements ont tendance à afficher des contreperformances lors des cycles d’inflation basse, mais qu’ils engrangent des rendements supérieurs au S&P500 lorsque les prix sont modérés et des revenus absolus positifs au-dessus du CPI (dividendes sans appréciation) lors de période de renchérissement.

L’élévation des coûts de la construction, qui influence directement le marché de la location ainsi que l’indicateur CPI, impacte les divers marchés différemment. «En Europe, où les loyers suivent l’inflation, la meilleure protection contre leur hausse consiste à se concentrer sur le marché des propriétaires car ces derniers répercutent les majorations des prix à leurs locataires», explique Frederic Tempel qui estime que ces placements sont similaires à des rendements indexés sur l’inflation.

En outre, les pressions sur les matières premières et sur les salaires pourraient mener les entreprises à développer leur projet avec davantage de discipline. «Les compagnies vont limiter leurs activités en raison des charges, mais les frais de remplacement élevés sont un point positif pour les valorisations», souligne-t-il.

Alors que les coûts de financement sont au plus bas, quelle sera la conséquence de leur élévation? «Ça sera un frein négatif pour les revenus des sociétés, mais ils resteront contrôlables dans la mesure où le levier général est à son plus bas historique», répond Frederic Tempel. De plus, les échéances des emprunts de la plupart des sociétés américaines immobilières sont éloignées: «Les maturités vont de 7 ou 8 ans, ce qui signifie que le refinancement de cette dette s’effectuera progressivement», assure-t-il en rajoutant que le niveau de dépendance des entreprises à la dette est très bas.

De même, le cycle de relèvement des taux d’intérêt pourrait-il détériorer les valorisations? «Tout dépend du rythme de la remontée des loyers» affirme le spécialiste. «Sur le marché pris dans son ensemble, l’écart entre le rendement de la location et le niveau des taux d’intérêt est assez large pour absorber des hausses graduelles jusqu’à 1%.