Suite au succès de la première édition de son fonds de fonds de private equity immobilier global, Hermance Capital Partners vient de lancer une deuxième série avec un objectif de 100 millions de dollars d’ici un an. Pour un engagement de 150’000 dollars (au lieu de 5 à 10 millions sur des fonds de capital investissement), ce type de stratégie est accessible à un plus grand panel d’investisseurs. Le point avec son gérant Maximilien Moris.

Les fonds que nous sélectionnons ont pour objectif de repositionner tous types d'actifs immobiliers dépréciés ou sous-évalués, à l'échelle globale. Cela se traduit par un travail de gestion visant à rendre ces biens attractifs sur le long terme, en répondant à une demande de marché sur des aspects économiques, esthétiques, fonctionnels, technologiques ou durables. Tout en conservant un levier moyen raisonnable de 60%, les opérations cherchent à augmenter les revenus dans la durée et à maîtriser les coûts, afin de réaliser un gain en capital via une vente, d’ici 3 à 5 ans. En ligne avec notre première édition, nous offrons une exposition diversifiée par secteurs, géographies, et périodes d'investissement, avec un IRR net cible pour nos clients supérieur à 10-12%. Nous ne cherchons pas de biais sectoriel ou géographique particulier, mais favorisons la flexibilité de nos gérants afin de cibler le bon actif, au bon endroit, au bon moment.

Tout en restant diversifiés, nos portefeuilles sont le reflet de convictions stratégiques combinant des secteurs traditionnels nécessitant un repositionnement, des opportunités de crise, sur des activités fragilisées avec un besoin opérationnel, ainsi que des segments alternatifs à forte croissance, liés aux évolutions démographiques et sociales. A titre d'exemple, près de la moitié des investissements de notre premier fonds est actuellement exposé à des actifs logistiques et résidentiels, viennent ensuite les secteurs alternatifs tels que des laboratoires de recherche, résidences étudiantes, ou sites de stockage de données, puis les bureaux, et dans une moindre mesure l'hôtellerie et les commerces alimentaires. Il est important de noter que cette allocation n'est pas figée dans le temps. Par ailleurs, en début de pandémie, l'exposition à l'hôtellerie et aux commerces a diminué en faveur de la logistique, stimulée par la consommation en ligne.

Notre sélection s'effectue selon des critères bien précis de construction de portefeuille, afin de maintenir un équilibre géographique, sectoriel, et de période d'investissement, avec un focus particulier sur les stratégies ciblant des transactions de petite et moyenne taille (participation equity moyenne de 50 millions de dollars) offrant plus de profondeur de marché et moins de concurrence des mastodontes de l'industrie. Sur cette base, nous effectuons un travail d'analyse quantitatif et qualitatif, afin de sélectionner les meilleurs acteurs qui peuvent justifier de l'expérience, du track record, et des structures nécessaires pour atteindre nos objectifs de performance. Nos gérants peuvent avoir un champ d'investissement global, ou ciblé sur l’Europe ou les Etats-Unis avec un profil sectoriel diversifié. L'objectif ultime étant leur capacité à générer un IRR net supérieur à 13 à 15% sur la durée.  

Aujourd'hui, nous considérons que les marchés privés ne sont plus une simple option dans la construction d'un portefeuille mais un incontournable, et que l'immobilier arrive clairement dans les secteurs favoris des clients. Nous estimons que 10 à 15% d'un patrimoine ou d'une masse sous gestion devraient être alloués à ce type de placement. Notre programme permet à la clientèle d'être exposée à plus de 100 investissements sous-jacents via un seul engagement commençant à 150'000 dollars. De ce fait, le produit est autant plus apprécié de la clientèle privée, qui n'aurait pas la surface financière suffisante pour atteindre ce niveau de diversification en effectuant les transactions individuellement, que de la clientèle institutionnelle, souvent investie en immobilier Suisse, et souhaitant créer de l'alpha à travers une allocation globale et un risque mesuré.