• Les revenus locatifs ont atteint 126,5 millions USD (2021: 107,9 millions)
• Le revenu total réalisé s'est élevé à 188,4 millions USD (2021: 163,6 millions USD)
• Le revenu total a atteint 297,7 millions USD (2021: 320,0 millions USD)
• L'EBITDA a augmenté pour atteindre 88,2 millions USD (2021: 80,7 millions USD)
• Le gain net sur la réévaluation des biens immobiliers s'est élevé à 153,7 millions USD (2021: 197,4 millions USD)
• Le bénéfice d'exploitation, avec réévaluation, a atteint 197,6 millions USD (2021: 237,1 millions USD)
• La valeur du portefeuille a été portée à 1,704 milliards USD (2021: 1,412 milliards USD)
• La valeur liquidative par action a augmenté pour atteindre 60,13 USD (2021: 50,79 USD)
• Le bénéfice par action est passé à 12,11 USD (2021: 15,41 USD)
• Proposition d'un dividende de 3,20 CHF par action
• Des avancées considérables ont été réalisées en matière d'ESG; un rapport complet sur l'ESG 2022 est à venir.

Manuel Leuthold, président du conseil d'administration de Varia US Properties AG, a déclaré: «L'excellente performance de Varia US en 2022 reflète la grande qualité du portefeuille et l'efficacité de son repositionnement. En outre, elle démontre une fois de plus la solidité du secteur du logement pour la population active aux États-Unis, dans les États concernés par les investissements de la société. Pour 2023, le conseil d'administration prévoit une légère baisse de la valeur de son portefeuille, avec toutefois de solides résultats d'exploitation qui continueront à profiter à ses investisseurs.»

Le marché immobilier américain s'est montré très volatil en 2022. L'année a débuté par un sommet pluriannuel, avec un marché frénétique et des taux de capitalisation et d'intérêt encore faibles. Au fil de l'année, la Réserve fédérale a augmenté les taux d'intérêt à un rythme sans précédent, ce qui a entraîné une augmentation de plus en plus importante des taux de capitalisation et une baisse du nombre de transactions sur le marché. De ce fait, Varia US n'a subi jusqu'à présent qu'un impact marginal de cette mutation complète du marché, en raison de la qualité de ses actifs et de sa forte proportion de dettes à taux fixe.

Dans l'ensemble, les résultats d'exploitation et le produit des ventes réalisées en 2022 ont été solides, dans la continuité des années précédentes. Les revenus locatifs ont augmenté de 17,3% pour atteindre 126,5 millions USD (2021: 107,9 millions USD), et ce, grâce aux efforts menés par les équipes et les gestionnaires de biens immobiliers. Les revenus locatifs à périmètre constant, qui prennent en compte les actifs détenus pour l'ensemble des exercices 2021 et 2022, ont augmenté de 8,0% pour atteindre 76,5 millions USD (2021: 70,8 millions USD). En 2022, la société a généré un revenu total réalisé de 188,4 millions USD (2021: 163,6 millions USD). Suite aux plus-values réalisés sur les cessions, l'EBITDA est passé à 88,2 millions USD, soit une augmentation de 9,3% (2021: 80,7 millions USD), et la marge d'EBITDA est légèrement inférieure à 46,8% (2021: 49,3%).

Le bénéfice d'exploitation, avec réévaluation, a diminué de 16,7% pour atteindre 197,6 millions USD (2021: 237,1 millions USD). En revanche, les dépenses d'exploitation ont augmenté d'environ 20,9% pour atteindre 100,2 millions USD (2021: 82,9 millions USD). La plus-value nette issu de l'ajustement de la juste valeur a baissé et atteint 153,7 millions USD (2021: 197,4 millions USD), ce qui comprend 44,4 millions USD de plus-value réalisé sur les biens immobiliers vendus en 2022 (2021: 41,0 millions USD). Ce montant correspond à la variation de l'évaluation de l'ensemble du portefeuille depuis le 1er janvier 2022 et tient compte de l'effet des investissements en capital réalisés tout au long de l'année de référence.

Le bénéfice réalisé au cours de celle-ci s'élève à 122,6 millions USD (2021: 156,0 millions USD), en tenant compte du paiement des intérêts de la dette à hauteur de 44,0 millions USD (2021: et d'une charge d'impôt sur le revenu plus faible représentant 29,4 millions USD (2021: 48,5 millions USD). En 2022, la société a également enregistré un gain de change net de 462'000 USD, contre un gain de 178 000 USD en 2021.

En 2022, la société a continué à mettre en œuvre sa stratégie d'amélioration de la qualité de son portefeuille et de réduction des risques liés aux localisations et aux propriétés anciennes. Par conséquent, elle a vendu plus de logements qu'elle n'en a acquis, mais a accru la valeur globale du portefeuille et son potentiel de revenus. Varia US projette de continuer à vendre 10 à 15% de son portefeuille par an (si des opportunités favorables se présentent) et d'en améliorer ainsi la qualité.

Fin 2022, le portefeuille comprenait 41 propriétés avec 11'042 logements à travers 14 États (contre 43 propriétés avec 11'887 logements à travers 15 États au terme de l'année 2021). La valeur totale du portefeuille au 31 décembre 2022 était de 1,704 milliards USD, contre 1,412 milliards USD au 31 décembre 2021. Le taux d'occupation du portefeuille est resté élevé à 93,1% (2021: 94,6%).

La majorité des biens sont situés dans le Kentucky (16%), l'Indiana (13%), l'Arizona (12%), la Caroline du Nord et le Texas (11% chacun) et le Missouri (10%). Cette diversification soutient non seulement la mise en œuvre de la stratégie d'entreprise de Varia US en période de volatilité économique, mais représente aussi un atout quant à la résistance climatique de son portefeuille.

En 2022, Varia US a aussi considérablement progressé en termes de critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG). La société a notamment pris part pour la première fois à l'évaluation ESG de référence du secteur immobilier, le GRESB, et a obtenu d'excellents résultats face à ses concurrents. En outre, Varia US prévoit désormais des mesures de recyclage dans le cadre de la gestion locale des déchets dans plus de 55% de ses résidences d'habitation (2021: 21%). L'objectif étant de pouvoir offrir ces solutions de recyclage aux habitants de toutes ces résidences d'ici la fin de l'année 2023.

Afin d'ancrer stratégiquement les questions ESG au sein de l'entreprise et de confirmer son engagement en tant qu'entreprise responsable, Varia US a créé en 2022 un comité ESG au sein de son conseil d'administration. Ce comité réunit trois membres du conseil d'administration et dispose du soutien des membres de l'équipe des gestionnaires d'actifs de Varia US, à savoir Stoneweg.

Varia US publiera son rapport ESG 2022 complet à la fin du mois de juin 2023. Celui-ci sera basé sur l'indice de reporting du Sustainability Accounting Standard Board (SASB).

Compte tenu des bons résultats obtenus en 2022, le conseil d'administration propose à la prochaine assemblée générale annuelle, qui se tiendra le 25 avril 2023 à Zurich, de verser un «true-up» de 1,20 franc par action le 10 mai 2023. Ainsi, le dividende total proposé pour l'exercice 2022 serait de 3,20 francs par action. Le conseil d'administration proposera également à l'AGA 2023 de maintenir le versement d'un dividende trimestriel de 0,50 franc par action jusqu'à l'AGA 2024 afin de limiter le risque de change.

Patrick Richard, membre exécutif du conseil d'administration de Varia US Properties, a déclaré: «Varia US prévoit une année 2023 fructueuse mais riche en défis. Le marché devrait rester relativement lent, au moins durant la première moitié de l'année. On s'attend ensuite à ce que la situation se stabilise en termes de taux d'intérêt et de taux de capitalisation, ce qui permettra, espérons-le, d'amorcer une reprise. Le secteur du logement multifamilial, en particulier le segment B, reste le secteur immobilier le plus résistant aux États-Unis, aux côtés du secteur industriel. La société entend poursuivre sa stratégie de repositionnement en mettant l'accent sur les critères ESG et se tient prête à saisir de nouvelles opportunités d'investissement sur un marché qui sera vraisemblablement constitué d'actifs en difficulté.»

En 2023, l'entreprise de nouveau prévoit des investissements importants pour maintenir le portefeuille existant et renforcer ses performances en matière d'ESG. Par ailleurs, le remboursement de la première obligation d'entreprise est prévu pour le mois de juin 2023.

Varia US compte actuellement sur le fait que ces engagements et ces projets soient en grande partie couverts par les recettes supplémentaires des ventes. Toutefois, si l'obligation d'entreprise est refinancée, les recettes des ventes seront affectées à la distribution et à de nouvelles acquisitions.