• Extension du portefeuille immobilier de 13% à 258,3 millions de francs grâce à l’achèvement de nouveaux projets de construction et à des acquisitions
• Revenu locatif théorique des immeubles de placement augmente de 17% à 13,0 millions de francs par an au 30 juin 2023
• Résultat des activités de location en hausse à 5,0 millions de francs; plus 7% par rapport à la même période de l’année précédente
• Bénéfice hors réévaluations en forte hausse à 3,1 millions de francs (+35%)

SenioResidenz AG (BX Swiss AG: SENIO) a continué à développer son portefeuille immobilier et poursuivi avec succès sa stratégie de croissance axée sur le long terme au premier semestre 2023. Sur le plan opérationnel, la future base de revenus a encore été renforcée avec l’achèvement, respectivement l’acquisition des nouveaux projets de construction «Croix Blanche» à Aigle/VD et «DOMUM Saline II» à Bad Zurzach/AG, ainsi que l’acquisition d’un immeuble à Salmsach/TG. En outre, le nouveau projet de construction à Oberdiessbach/BE avec 24 unités d'habitation sans obstacles et adaptées aux personnes âgées a été achevé après la date de clôture du bilan et était prêt à être occupé au 1er août 2023. Grâce à l'extension du portefeuille et à l'achèvement des nouveaux projets de construction, la société s'attend à une contribution importante au revenu locatif au cours du second semestre 2023.

La valeur totale du portefeuille immobilier est augmentée de 13% à 258,3 millions de francs au 30 juin 2023 (31.12.2022: 228,4 millions). L’augmentation de valeur est principalement due aux acquisitions des immeubles à Salmsach et à Bad Zurzach (+22,1 millions de francs), ainsi qu’aux investissements dans les nouveaux projets de construction d’Aigle et d’Oberdiessbach (+11,2 millions de francs). Les revenus locatifs théoriques des immeubles de placement sont augmentés, sur une base annualisée, de 17% à 13,0 millions de francs (31.12.2022: 11,1 millions).

Compte de résultat

Le revenu locatif a augmenté de 7% à CHF 5.7 millions au cours du premier semestre 2023 (S1 2022: CHF 5.3 millions). Au 30 juin 2023, le taux de vacance du portefeuille était de 2.9%. Le rendement brut réalisé au cours du premier semestre 2023 a été de 5.3%, le rendement net, de 4.7% (sur une base annuelle).

Les charges directes liées aux immeubles de placement loués se sont élevées à CHF 0.7 million (S1 2022: CHF 0.6 million). Le résultat des activités de location était en hausse de 7% à CHF 5.0 millions (S1 2022: CHF 4.7 millions). Le total des postes de charges «frais de conseil» et «frais d’administration» s'est élevé à CHF 1.2 million (S1 2022: CHF 1.5 million). Cette baisse est principalement imputable à des frais juridiques moins élevés en lien avec la procédure de faillite toujours en cours de l'hôpital Paracelsus.

L’estimation du portefeuille immobilier par l’expert immobilier indépendant Wüest Partner AG a fait ressortir un résultat des réévaluations de CHF -3.4 millions (S1 2022: CHF 0.1 million). L’effet de réévaluation s’explique d’une part par une augmentation des taux d’escompte pour les immeubles de placement existants en raison de l’environnement de taux d’intérêt plus élevés et, d’autre part, par les besoins d’investissement spécifiques et à long terme des immeubles à Leukerbad et Richterswil.

En raison de la perte de réévaluation, le résultat d'exploitation avant intérêts et impôts (EBIT) a enregistré un recul à CHF 0.9 million au premier semestre 2023 (S1 2022: CHF 3.3 millions). Le bénéfice, réévaluations comprises, était de CHF 0.3 million (S1 2022: CHF 2.4 millions). Le bénéfice hors réévaluations a augmenté de 35% à CHF 3.1 millions (S1 2022: CHF 2.3 millions).

Financement solide

Avec un taux de capitaux propres de 47.8% et un nantissement des immeubles par des tiers de 49.0% au 30 juin 2023, la SenioResidenz AG bénéficie toujours d'un financement solide (31.12.2022: capitaux propres de 55.3%; nantissement des immeubles par des tiers de 42.1%). Le taux d’intérêt moyen au premier semestre 2023 s’est élevé à 1.6% (31.12.2022: 0.7%). La duration des dettes financières au 30 juin 2023 était de 2.6 ans (31.12.2022: 3.7 ans).

À la date de clôture du bilan, les capitaux propres s’élevaient à CHF 124.8 millions (31.12.2022: CHF 129.3 millions). Cette variation s’explique par la contribution au bénéfice du premier semestre 2023 de CHF 0.3 million ainsi que par le remboursement de la valeur nominale de CHF 1.90 par action nominative pour un montant total de CHF 4.9 millions, qui ont été versées en juin 2023. La valeur nette d’inventaire (NAV) au 30 juin 2023 était de CHF 48.82 (31.12.2022: CHF 50.60).

Il est également très réjouissant de constater que le contrat de location avec le canton de Zurich pour l’utilisation temporaire de deux bâtiments à la Bergstrasse 16 et Bodenstrasse 10 à Richterswil/ZH a été prolongé jusqu’au fin 2024, ce qui a permis d’accroître la sécurité de planification tant pour le canton de Zurich que pour SenioResidenz en tant que propriétaire.

SenioResidenz a signé au printemps 2023 les «Principles for Responsible Investment» (UNPRI) et s’engage ainsi à respecter les principes d’investissement responsable et à tenir compte des thèmes ESG dans le cadre de sa politique et de sa pratique d’investissement. L’intégration de la durabilité dans l’ensemble de la chaîne de création de valeur est un processus continu dont les progrès feront l’objet d’une description détaillée dans le rapport de gestion 2023.

Le premier semestre 2023 a été marqué par des relèvements progressifs des taux directeurs de la Banque national suisse (BNS). Les économistes de la BNS et du SECO (Secrétariat d’État à l’économie) tablent sur une  croissance économique inférieure à la moyenne pour l’ensemble de l’année 2023, avec une croissance du PIB de l’ordre d’environ 1%1. Lors du dernier relèvement de son taux directeur le 22 juin 2023, la BNS a en outre annoncé que «il n’est pas exclu que d’autres relèvements de taux soient nécessaires pour assurer la stabilité des prix à moyen terme». La BNS table actuellement sur un taux d’inflation de 2.2% pour l’ensemble de l’année 2023, ce qui est encore légèrement supérieur à l’objectif de stabilité des prix de moins de 2% en moyenne annuelle qu’elle vise.

Le marché des transactions immobilières en Suisse est difficile en raison du niveau élevé des taux d’intérêt. Du point du vue de SenioResidenz AG, la pression sur les prix des transactions reste toutefois limitée, notamment en raison d’une croissance démographique soutenue et d’une activité de construction relativement faible.

Compte tenu de l’augmentation de l’espérance de vie de la population suisse et de ses exigences vis-à-vis de l’offre de logement pour les personnes âgées, le conseil d’administration et la direction de SenioResidenz AG sont convaincus que la demande et le besoin d’offres d’avenir adaptées aux besoins dans le domaine du logement pour personnes âgées et de logements abordables pour les seniors vont continuer à augmenter. Avec son orientation spécifique sur le secteur des résidences pour personnes âgées, des nouvelles formes d’habitat au troisième âge et des établissements de soins, la stratégie de placement «pure player» reste par conséquent inchangée.