Une demande toujours solide pour l’immobilier résidentiel mais des surfaces vacantes en augmentation pour les bureaux et les commerces. Dans sa dernière étude consacrée à l’évolution du marché de l’immobilier en Suisse et dans le canton de Zurich, la Banque cantonale de Zurich (ZKB) constate que l’écart a continué de se creuser entre ces deux segments.

En 2020, les prix des logements ont une nouvelle fois fortement augmenté : la hausse s’est établie à 5% pour le marché suisse dans son ensemble, contre 4% s’agissant du seul canton de Zurich. La même tendance devrait se poursuivre en 2021 : pour l’année en cours, la ZKB anticipe une hausse des prix de 3% pour l’immobilier d’habitation en Suisse, alors que l’augmentation devrait atteindre 4% dans le canton de Zurich.

Trois facteurs soutiennent la hausse des prix dans l’immobilier d’habitation, analyse Ursina Kubli, responsable de la recherche dans le secteur immobilier auprès de la ZKB. Premièrement, le faible niveau des taux hypothécaires demeure une incitation financière importante à l’acquisition d’un logement. Deuxièmement, l’offre de biens immobiliers reste limitée étant donné que le secteur de la construction se concentre avant tout sur les logements destinés à la location, alors que beaucoup de personnes âgées disposées à vendre leur logement hésitent à effectuer une telle transaction. Enfin, troisièmement, les gens accordent davantage d’importance à leur situation personnelle en matière d’habitat depuis l’éclatement de la pandémie.

Face à un marché reste tendu dans l’immobilier d’habitation, le changement de génération facilitera la tâche à ceux qui désespèrent de pouvoir acheter un logement ou une maison familiale. Dans le canton de Zurich, les personnes âgées de plus de 60 ans détiennent à elles seules plus de la moitié de l’ensemble des objets immobiliers résidentiels. Dans ce seul canton, la ZKB anticipe que le transfert entre les générations pourrait amener sur le marché une offre supplémentaire de quelque 30'000 maisons familiales et d’environ 100'000 logements au cours des 25 prochaines années.

La situation est tout autre s’agissant des surfaces commerciales et de l’immobilier de bureau. Sur l’ensemble du canton de Zurich, l’offre de surfaces vacantes n’a cessé d’augmenter depuis une décennie: elles ont même pratiquement doublé entre 2008 et 2021. L’évolution est toutefois différente si l’on considère uniquement la ville de Zurich: après avoir atteint un pic en 2015, les surfaces de bureau proposées à la location dans la ville de Zwingli ont même diminué d’un tiers au cours des six dernières années. Et si l’on ne prend en compte que le centre-ville («central business district» dans le jargon), les surfaces vacantes ont évolué de manière relativement stable depuis 2012. Reste que l’offre est tout sauf rare sur le marché des bureaux qui dépend fortement de la conjoncture, relève l’étude de la ZKB. «Un vent contraire continue de souffler dans l’immobilier de bureau», a résumé Ursina Kubli lors d’une vidéo-conférence mardi.

Pourquoi ne pas alors transformer davantage de surfaces de bureau en logements? A ce sujet, la ZKB observe que même si des investisseurs montrent un réel intérêt à convertir les surfaces de bureau vides en logements, ils se heurtent souvent à des obstacles réglementaires. Ainsi, dans le canton de Zurich, seules 53% des requêtes présentées pour convertir des surfaces de bureau en logements ont été acceptées par les autorités. En comparaison, cette proportion atteint 90% pour les nouvelles constructions de logement. Certes, le nombre d’objets immobiliers ainsi transformés est loin d’être marginal – depuis 2015, 227 bâtiments abritant des bureaux ont permis la création de 1314 logements dans le seul canton de Zurich – mais on n’est encore loin d’une transformation à large échelle, constate Ursina Kubli.
En outre, ce sont essentiellement les «vieux» bureaux qui se prêtent apparemment le mieux à de telles reconversions. Ce sont avant tout dans des bâtiments de bureaux construits dans les années 1920, 1930 et 1980 que le plus de surfaces ont été converties en logement.

Hormis les données se rapportant à l’évolution du marché de l’immobilier résidentiel et de bureau, la ZKB a aussi présenté mardi pour la première fois un outil interactif permettant d’évaluer la durée de l’ensoleillement dans différentes régions du pays. Alors que logement est devenu le «centre du monde» pour de nombreuses personnes durant la pandémie, le fait de pouvoir profiter du soleil couchant le plus longtemps possible, en particulier durant l’hiver, est devenu un facteur apprécié dans une région caractérisée par des paysages montagneux. A l’aide de cet outil, il ressort que lorsque les journées sont les plus courtes durant l’hiver, les habitants profitent le plus longtemps de l’ensoleillement en fin de journée dans les villes de Genève, Lausanne et Bienne. A l’inverse, le jour le plus court de l’année, l’ombre des montagne environnantes s’étend le plus tôt sur les villes de Lucerne, Zurich et Lugano.