Marché immobilier suisse 2019: le plan de sol fait la différence

Communiqué, Credit Suisse

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Des algorithmes permettent aujourd’hui de quantifier et donc de comparer certains aspects des plans de sol tels que la luminosité ou les possibilités d’ameublement.


© Keystone

Tant que les taux d’intérêt négatifs prédomineront, on continuera de construire. Le marché suisse de l’immobilier doit donc s’adapter à des taux de logements locatifs vacants encore plus élevés. Ceux-ci imposent aux bailleurs un retour vers la qualité des produits, et donc des logements. Parallèlement à l’aspect de la localisation, les avantages que peuvent tirer les locataires de la surface louée dépendent surtout des plans de sol. Grâce aux nouvelles technologies, il est possible de quantifier les qualités des plans de sol et ainsi de distinguer objectivement les bons des mauvais.

L’étude du Credit Suisse publiée aujourd’hui sur le marché immobilier suisse en 2019 est consacrée à la qualité des plans de sol, dont les aspects sont analysés par les économistes du Credit Suisse en collaboration avec la start-up suisse Archilyse. Des algorithmes permettent aujourd’hui de quantifier et donc de comparer certains aspects des plans de sol tels que la luminosité ou les possibilités d’ameublement, ce qui est favorable à la qualité. Tôt ou tard, les locataires devraient profiter non seulement d’un plus grand choix et de loyers moins élevés, mais aussi de meilleurs plans d’ensemble. De leur côté, les propriétaires peuvent se réjouir de la poursuite de la période de taux faibles. Acheter devrait rester moins cher que louer pour des années encore. Selon les économistes du Credit Suisse, le gain moyen de la propriété par rapport à la location s’élève à 18% en Suisse.

Le marché suisse du logement a longtemps été un marché de bailleurs où ceux-ci
n’avaient pas besoin de s’inquiéter pour la commercialisation des logements.
L’importance négligée du plan de sol

La qualité des plans de sol a longtemps été négligée et n’a, étonnamment, jamais réellement joué un rôle dans l’économie immobilière. Pourtant, les candidats au logement placent le plan de sol au quatrième rang des critères d’évaluation, derrière le loyer, la taille et la luminosité. Le manque d’intérêt pour cet aspect tient peut-être au fait que, depuis la fin des années 1990, le marché suisse du logement a longtemps été un marché de bailleurs où ceux-ci n’avaient pas besoin de s’inquiéter pour la commercialisation des logements. Par ailleurs, la qualité du plan de sol était très difficile à mesurer jusqu’à récemment.

Les algorithmes permettent de mesurer les caractéristiques des plans de sol

Aujourd’hui, avec l’avènement des technologies numériques, on peut par exemple déterminer la pénétration de la lumière dans chaque pièce d’un appartement afin de quantifier sa luminosité. «Les caractéristiques du plan de sol sont plus faciles à comparer, et les personnes intéressées disposent ainsi de chiffres-clés sans avoir à visiter le logement», explique Matthias Standfest, CEO d’Archilyse. Avec cette start-up innovante qui maîtrise ces technologies numériques, les économistes du Credit Suisse souhaitent accorder au plan de sol l’importance qu’il mérite vraiment. Un plan de sol bien pensé améliore considérablement la valeur d’utilisation d’un logement, et contribue ainsi de manière déterminante à la réduction du risque de vacance pour le bailleur. Par conséquent, l’ancien credo «localisation, localisation, et encore localisation» concernant les facteurs de valeur sur le marché du logement doit également être complété par l’aspect de la qualité du plan de sol.

l’achat moins cher que la location pour des années encore

Malgré la forte hausse des prix de l’immobilier, la propriété reste la forme de logement la plus avantageuse presque partout en Suisse. En tenant compte de tous les coûts, l’appartement en propriété est en moyenne 18% moins cher qu’un logement comparable en location. Si l’on ne considère que les coûts ayant un impact sur la liquidité, le résultat est encore plus favorable à la propriété. Cela s’explique par la persistance des faibles taux hypothécaires qui, associée à l’environnement économique favorable et à la bonne situation du marché du travail, devrait stimuler la demande. Cela pourrait du moins être le cas si les obstacles élevés imposées par la réglementation en matière de financement ne freinaient pas la demande de logements en propriété.

Selon les économistes du Credit Suisse, la croissance des prix devrait donc rester modérée en 2019 et ne pas dépasser le seuil des 2%. Et si les prix augmentent néanmoins, c’est grâce à la faible activité de construction: étant donné que les promoteurs se concentrent sur des programmes de logements locatifs que les investisseurs s’arrachent littéralement, la production de logements en propriété ne cesse de diminuer. Cela conduit par endroits à des manifestations de pénurie, qui se traduisent par des prix plus élevés. Du fait de l’assèchement de la demande par les contraintes réglementaires et du délaissement des projets de construction de logements en propriété, les économistes du Credit Suisse estiment que le taux de propriété de près de 39% actuellement devrait diminuer à nouveau en 2019, pour la première fois depuis longtemps.

La qualité protège contre les logements vacants

Le recul de l’immigration a pris fin grâce à la reprise économique. En 2019, l’immigration nette devrait à nouveau gagner quelque 10%. Par conséquent, la demande en logements locatifs devrait encore se redresser, même si la dynamique conjoncturelle ralentit. Cela devrait profiter en premier lieu à la Suisse alémanique car le retournement de tendance de l’immigration n’a pas encore débuté en Suisse romande. Un «Röstigraben» s’ouvre donc, lié à la multiplication des retours de ressortissants portugais, le plus grand groupe d’étrangers en Suisse romande.

Le monde du travail est en pleine mutation. La numérisation
et l’automatisation transforment les activités professionnelles.

L’activité de construction ne faiblissant pas vraiment, de nombreux nouveaux logements locatifs arriveront toutefois en 2019 sur un marché déjà saturé en de nombreux endroits. L’activité de construction se concentre surtout sur les communes périurbaines, mais reste nettement inférieure à la moyenne dans les grands centres. La pénurie de logements dans les grands centres est donc intrinsèque à ceux-ci. L’activité de construction reste globalement trop élevée, ce qui est une conséquence directe du bas niveau des taux, et elle se produit au mauvais endroit en raison d’une densification insuffisante.

L’écart entre l’offre et la demande en dehors des grands centres va accroître les surfaces vacantes sur le marché du logement locatif en 2019, pour la dixième fois consécutive, même si le rythme sera légèrement ralenti par rapport à l’année précédente. Dans l’intervalle, les économistes du Credit Suisse prévoient que les loyers proposés évolueront de manière plus fortement négative et reculeront de 1% à 2%. La qualité de l’emplacement est donc plus importante que jamais pour la recherche de locataires. La topographie des taux de vacance (cf. illustration) montre que des facteurs tels qu’une bonne accessibilité ou la proximité du centre sont essentiels pour réduire le risque de vacance.

La demande de bureaux en mutation

Le marché des surfaces de bureaux est plus fluctuant que l’on pourrait le penser au vu des données de marché inchangées. Le monde du travail est en pleine mutation. La numérisation et l’automatisation transforment les activités professionnelles, et les rapports de travail atypiques comme le travail à temps partiel, les contrats temporaires, les activités indépendantes, le job sharing, le travail sur appel ou les stages sont en progression. Les modèles de temps de travail flexibles ont également le vent en poupe car ils correspondent à un besoin important des salariés. Les obstacles à une place de travail indépendante de la localisation sont tombés grâce à l’ordinateur portable, aux connexions à haut débit plus puissantes et aux solutions de cloud. Cependant, plus de 80% des actifs conservent un lieu de travail fixe car le flux d’informations spontané revêt une grande importance au sein de l’entreprise. Néanmoins, les actifs utilisent les possibilités techniques et travaillent aussi de plus en plus souvent en déplacement ou en télétravail.

Cela incite les employeurs à passer d’un modèle basé sur la localisation à un nouveau modèle orienté vers l’activité, dans lequel la tâche à accomplir détermine le lieu de travail. Les bureaux proposés doivent donc répondre à de nouvelles exigences en termes de flexibilité et d’agencement de leurs surfaces. On recherche des bureaux ouverts, flexibles et intelligents. Les espaces fixes se déstructurent, ce qui n’est possible qu’avec un mobilier aisé à déplacer et une construction offrant une bonne capacité d’adaptation. La communication devient un facteur clé et exige des espaces non conventionnels. En outre, la demande en flexibilité se concrétise de plus en plus dans les conditions de bail, par exemple en termes de durée de location.

Sources: Office fédéral de la statistique, Navteq, Geostat, Credit Suisse