La pandémie de COVID-19 a fait évoluer le modèle opérationnel de nombreuses catégories différentes de sociétés immobilières, en transférant la valeur de certains segments traditionnels vers des segments plus récents et davantage orientés vers les technologies.

A titre d'exemple, les bureaux traditionnels constitués de boxes ou postes de travail pourraient être remis en question, plus particulièrement s’ils sont situés dans des immeubles anciens.

Voici ce qui ressort de nos réflexions sur certaines mégatendances qui devraient avoir des liens directs avec l’immobilier dans les prochaines décennies:

1. L’informatique dans le cloud: les centres de données sont la manifestation physique de l’évolution mondiale vers le cloud dans le domaine de l’utilisation des logiciels. Ce sont des bâtiments spécifiques, construits à cet effet pour accueillir en toute sécurité un nombre extrêmement élevé de serveurs.
2. La 5G/L’Internet des objets («The Internet-of-Things» ou IoT): de nombreuses mégatendances dépendent d’une grande capacité à transmettre rapidement des données, sachant que l’Internet des objets pourrait être l’une des plus significatives. Afin de faciliter cette transmission dans les villes et les banlieues, certaines tours positionnées stratégiquement sont nécessaires pour en faciliter l’accès à l’ensemble des citoyens et des utilisateurs.
3. La bio-révolution: lors des prochaines décennies, nous devrions assister à une innovation massive dans la biologie et dans de nombreux cas, elle a lieu dans des laboratoires construits à cet effet.

Si cette liste n’est pas exhaustive, elle montre comment l’immobilier sous-tend différentes catégories de mégatendances.

Certains d’entre vous aimerez connaître l’exposition globale d’un investisseur traditionnel dans les sociétés d’investissement immobilier (REIT) aux REIT spécialisés dans les centres de données. En utilisant l’indice FTSE² Nareit³ All Equity REIT comme indice de référence, l’exposition à ces REIT n’était que de 1,8% à la fin 2010. Or ce chiffre est passé à 8,3% à fin 2021. Si nous observons clairement une progression, nous constatons également qu’une exposition globalement diversifiée aux REIT n’est peut-être pas la meilleure manière d’obtenir un accès significatif aux REIT spécialisés dans les centres de données.

En examinant l’indice FTSE Nareit All Equity REIT, les REIT spécialisés dans les tours de téléphonie mobile avaient une pondération d’environ 6% en 2012 contre 16% à fin 2021. Si cette pondération est environ deux fois supérieure à celle des centres de données dans l’indice, elle reste globalement assez faible.

La tendance au remplacement de l’audio par la vidéo est manifeste. Une heure de temps de parole nécessite de l’ordre de 90 mégabytes de données, mais une heure de streaming vidéo haute définition en nécessite de 900 mégabytes à 1,2 gigabyte⁵. Afin de déployer une couverture 5G pour que cet accès soit généralisé et démocratisé, un nombre beaucoup plus élevé de tours sera nécessaire à l’échelle mondiale. Les opérateurs de téléphonie sans fil aux Etats-Unis devraient dépenser de l’ordre de 32 à 33 milliards de dollars par an au début de la décennie 2020 pour accompagner la croissance de la couverture du réseau 5G aux Etats-Unis⁶.

Ces dernières années, des progrès remarquables ont été réalisés dans les biotechnologies. De nombreuses personnes connaissent les vaccins à ARN messager distribués à l’échelle mondiale⁷ et développés notamment par Moderna et Pfizer-Bio-n-Tech. Une évolution vers les soins de précision voire prédictifs pourrait donner lieu à des progrès remarquables de la santé de nombreuses personnes. Ces tâches sont effectuées dans des biens immobiliers exclusifs et spécialisés. En fonction du type de tâches, les laboratoires peuvent être hautement personnalisés et très coûteux.

Nous avons découvert que de nombreux investisseurs appréciaient les expositions aux mégatendances. Il est évident qu’ils peuvent choisir leurs tendances directement et une par une. Toutefois, certains d’entre eux préféraient se concentrer sur des placements uniques exposés aux groupes de mégatendances. Il existe de nombreuses façons d’y parvenir, mais investir dans l’immobilier qui sous-tend plusieurs mégatendances différentes peut se révéler être une approche intéressante pouvant aboutir à un profil de rendement/risque distinctif par rapport aux approches plus directes.