La pandémie de COVID-19 nous montre à quel point les chaînes logistiques mondiales sont fragiles et combien il est nécessaire d'avoir un approvisionnement de base performant. Pour autant, le marché suisse de l'immobilier logistique continue de s’appuyer sur de solides fondamentaux et se caractérise par une diversification croissante, tendance qui devrait se poursuivre vu le contexte actuel du marché.

«Les détaillants qui ne proposaient jusqu’alors leur gamme de produits qu’en magasin physique doivent plus que jamais se réinventer», a commenté Julien Scarpa, consultant pour la recherche et le conseil chez CBRE Switzerland. «Ces changements structurels vont encore accroître la demande d'espace logistique liée au commerce en ligne».

«La logistique continue d'offrir des rendements intéressants, de grandes possibilités de diversification des risques et des revenus stables», a ajouté Alexandre Monney, gestionnaire du fonds immobilier «Procimmo Swiss Commercial Fund».

Les taux de rendement «prime» se sont comprimés à 4,1% (net), sous l’effet d’une pression continue sur les investissements, dans un contexte de marché immobilier en fin de cycle. L’écart des taux de rendement entre de la logistique «prime» et des bureaux est de l’ordre de 150 à 200 points de base.

L'offre de surfaces de logistique est passée de 390’000 m² en août 2018 (taux d'offre de 1,6%) à 465’000 m² en août 2019 (taux d'offre de 1,9%). Elle reste encore principalement composée de petites unités. Toutefois, comme ces chiffres n’incluent pas les bâtiments développés sur-mesure pour un usage propre, cette hausse de l’offre n’indique pas une baisse de la demande. Par ailleurs, le marché immobilier de la logistique en Suisse reste marqué par un taux de propriétaires-occupants élevé, de l'ordre de 60 à 70% du stock.

La fourchette des loyers proposés s’est élargie d’une année sur l’autre entre le segment le plus cher et le segment le moins cher. Les offres de grande surface de 1000 m² et plus affichent la plus forte croissance des loyers.

Le volume toujours élevé de nouvelles constructions témoigne d'une bonne demande d'espaces de qualité et de tailles appropriées. Les investissements dans les entrepôts et les dépôts ont augmenté au cours de la dernière décennie, en particulier en Suisse romande dans les cantons de Vaud et de Fribourg.

Les grands fournisseurs du secteur de l’électroménager dominent la demande nationale pour des centres de distribution. Néanmoins, ce sont les géants étrangers du commerce en ligne qui ont connu la plus forte croissance des ventes ces dernières années. Zalando et Amazon exploitent leurs grands centres de traitement des commandes non loin de la frontière suisse, sur près de 800’000 m² à eux seuls.

Dans les zones commerciales suburbaines, les difficultés actuelles et à venir du commerce stationnaire pourraient créer des opportunités pour développer des usages de logistique, en s’appuyant sur des conditions plus favorables en matière de réglementation de zonage.