Resolve, leader du courtage en financement hypothécaire indépendant en Suisse, publie son rapport sur l'état du marché hypothécaire suisse au premier trimestre 2026, confirmant l’entrée dans une phase de normalisation après la reprise observée au T4 2025. Le volume des nouveaux prêts s'établit à 18,51 milliards de francs, en baisse de -16,3% sur le trimestre, tandis que le nombre de transactions recule de -8,7%, à 21'668 opérations. Ce repli séquentiel reflète avant tout la cyclicité saisonnière classique du marché, accentuée par un regain d’attentisme des investisseurs dans un contexte géopolitique tendu. Sur un an, l'activité reste néanmoins stable en nombre de transactions (+0,4% YoY), illustrant la résilience structurelle du marché suisse.
Ce trimestre marque un tournant: le marché intègre désormais un repricing structurel du risque, avec des taux longs ancrés au-dessus du seuil symbolique des 1%. Le taux fixe médian à 10 ans progresse de 11 bps pour s'établir à 1,68%, sous l'effet de la hausse des rendements obligataires internationaux et d'une prime de terme géopolitique en nette augmentation. Le SARON médian reste stable à 0,95%, confirmant l'ancrage monétaire de la BNS, dont le taux directeur demeure inchangé à 0,00%.
Le segment résidentiel destiné au logement propre réaffirme son statut de valeur refuge. Avec un volume de 9,91 milliards de francs pour 13'534 transactions, il progresse de +7,34% en volume CHF sur un an et capte 62% des parts de marché. L'inélasticité du besoin fondamental en logement des ménages suisses surpasse largement l'incertitude macroéconomique globale. La clientèle résidentielle, structurellement averse au risque, continue de privilégier le taux fixes pour garantir la prévisibilité de ses mensualités.
Le segment des biens de rendement affiche en revanche un repli marqué, avec un volume de 8,60 milliards de francs (8'134 transactions), en double contraction de -24,8% QoQ et -9,3% YoY. Ce recul traduit une posture défensive des investisseurs professionnels, qui privilégient la liquidité face aux tensions géopolitiques. Parallèlement, une recomposition profonde du paysage des prêteurs s'opère: les compagnies d'assurance se retirent progressivement du marché, tandis que les caisses de pension reviennent de manière ciblée via une stratégie de cherry-picking sur le rendement résidentiel, avec des taux de capitalisation 12% à 20% inférieurs à ceux des banques, maximisant la valeur de rendement des immeubles sélectionnés.
L'écart entre le SARON à 0,95% et le fixe 10 ans à 1,68% (73 bps) reste le moteur des arbitrages, représentant une économie annuelle de 6'570 francs pour un prêt de référence de 900'000 francs. Les investisseurs basculent massivement vers le SARON pour neutraliser la hausse des taux longs et maximiser leur cash-flow immédiat.
Les marges bancaires restent élevées, soutenues par les contraintes réglementaires de Bâle III qui verrouillent structurellement les planchers de rentabilité. La marge sur le fixe 10 ans s'élargit à 1,05%. L'hétérogénéité des politiques tarifaires atteint un niveau inédit: l'écart entre la meilleure offre négociée et la moins compétitive s'élève à 105 bps, représentant jusqu'à 9'450 francs d'intérêts annuels supplémentaires pour un emprunt de 900'000 francs. Cette asymétrie d'information, renforcée par l'exigence croissante de ROA global des banques, rend la mise en concurrence systématique plus importante que jamais.
Les disparités régionales restent marquées. Les marchés de Zurich et Genève demeurent les plus sous tension, avec des taux de vacance historiquement bas, tandis que certaines régions périphériques affichent des conditions plus détendues. Par ailleurs, l'escalade géopolitique au Moyen-Orient pourrait générer un choc logistique majeur sur les matériaux de construction (+8% à +12%), qui, couplé à la perspective de l'abolition de la valeur locative en 2029, devrait accentuer significativement la décote énergétique (Brown Discount) des biens à assainir.
Pour la suite de 2026, Resolve anticipe un maintien du taux directeur de la BNS à 0,00%, le SARON restant ancré autour de 0,95%. En revanche, les taux fixes devraient poursuivre leur dérive haussière, avec une progression estimée à +0,20% d'ici la fin de l'année, portée par le repricing des marchés obligataires internationaux. La fin de la phase de baisse généralisée des taux est désormais actée: le marché entre dans un régime durable de prime de risque structurelle sur la partie longue de la courbe.