La réflexion sur les modalités d’acquisition et de financement doit impérativement avoir lieu en amont. Changer une structure de détention immobilière postérieurement à l’achat est souvent coûteux, voire inefficace. Pour diverses raisons, l’utilisation d’une société commerciale suisse ou française s’avèrera inadaptée sur le plan fiscal à la détention d’une résidence secondaire en France.

Dans le cas d’une acquisition directe, les revenus de la location saisonnière seront taxables en France. Ils seront exonérés en Suisse, mais auront un impact sur le taux de taxation des revenus qui sont effectivement imposables en Suisse. La location meublée étant fiscalement une activité commerciale en France, une Société Civile Immobilière (SCI) qui louerait un bien immobilier meublé, même de manière saisonnière, deviendrait soumise à l’impôt sur les sociétés avec des conséquences fiscales dommageables. Il s’agit du premier paramètre dans le choix de la structure de détention. Une personne qui tiendrait absolument à louer le bien meublé devra privilégier une acquisition en direct.

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) sera dû en France, si la valeur nette taxable excède 1'300'000 euros. Le bien ou les parts de SCI seront exonérés d’impôt sur la fortune en Suisse, mais pourront être pris en compte pour déterminer le taux de taxation des autres biens. La Suisse pourra néanmoins taxer les parts de SCI s’il n’y a pas une imposition effective de celles-ci en France.  D’une manière générale, il faut porter une attention particulière aux modalités de financement (comptant ou par endettement) et considérer les conséquences en matière d’imposition de la Fortune en France et en Suisse. Limiter l’IFI pour subir une taxation plus importante en Suisse n’aurait aucun sens: une bonne solution est une solution globale. Sans entrer dans le détail de toutes les règles applicables, il y a des limitations à la déductibilité des dettes. Une dette bancaire ne sera déductible en France de la valeur du bien que si son objet est le financement du prix d’acquisition ou de travaux sur ce bien. Une dette contractée ultérieurement pour refinancer un bien payé comptant ne sera pas prise en compte, même si elle est garantie par le bien. Le mode de financement doit donc être anticipé. Le lieu d’établissement de la banque (Suisse, France ou ailleurs) est sans influence. A noter que les emprunts dont le capital n’est remboursé qu’à l’échéance (prêts dit « in fine ») doivent être amortis fictivement, c’est-à-dire que le montant déductible se réduira avec le temps.

Un bien acquis en direct subira en France des droits de donation et de succession et sera exonéré en Suisse. Comme pour l’IFI, seule une dette conclue préalablement à l’acquisition pour en financer le prix sera déductible. En France, l’imposition des transferts de parents à enfants peut atteindre 45% pour les plus gros montants, alors qu’ils sont exonérés ou faiblement taxés côté suisse. Si l’acquisition a lieu au travers d’une SCI, les parts et les comptes courants d’associé, c’est-à-dire les sommes prêtées par l’associé à la société pour payer ses dépenses, seront taxables en France. Côté suisse, il y aura un risque de double taxation des parts ou d’un compte courant d’associé, si le canton de domicile du défunt taxe la transmission sans éliminer la double imposition. Le grand avantage de la SCI réside dans la souplesse qu’elle offre en cas de donation des parts et la possibilité de déduire une dette bancaire souscrite par la SCI pour valoriser les parts.

Tenir une comptabilité n’est certes pas obligatoire pour une SCI, mais sera néanmoins nécessaire pour valoriser les parts et les comptes courants d’associés. Le recours à un bon expert-comptable ou à un fiscaliste sera souvent indispensable tant certaines règles sont complexes.

Enfin, on peut souligner que sous l’angle civil, la loi successorale suisse s’appliquera aussi bien à des parts de SCI, un compte courant d’associé qu’à un bien immobilier détenu en direct.  La loi successorale n’entrera donc pas dans les critères de choix du mode de détention. On peut aussi écarter le critère de la taxation en France de la plus-value de revente du bien qui sera identique dans les deux options d’acquisition.