Six mois après l’absorption de Realstone Development Fund par Realstone Swiss Property, le nouveau fonds regroupé Realstone RSF affiche des résultats concrets et une performance boursière positive. Tous les avantages attendus de ce regroupement ont été confirmés. Afin de poursuivre la stratégie d’investissement résidentielle et durable du fonds, une émission de 706'078 nouvelles parts aura lieu avec droit de souscription du 22 novembre au 2 décembre prochains.

Grâce au regroupement des deux fonds immobiliers Realstone Swiss Property et Realstone Development Fund au 31 mai 2021 avec effet rétroactif au 1er avril 2021, le nouveau fonds Realstone RSF se positionne comme un acteur majeur des fonds immobiliers résidentiels et durables en Suisse. Outre une simplification de la gamme de produits, ce regroupement a apporté tous les avantages escomptés après les six premiers mois de l’exercice. Ainsi, le nouveau fonds Realstone RSF bénéficie désormais de coûts de gestion optimisés, d’une diversification géographique accrue dans les grands centres urbains de Suisse ainsi que d’une meilleure liquidité. Le volume plus important du fonds permet également de réduire les coûts de financement avec de meilleures conditions sur les emprunts.

La première moitié de l’exercice 2021-2022 du fonds Realstone RSF a été marquée par la livraison de 52 nouveaux appartements aux performances énergétiques de premier ordre à Lausanne: 4 issus de la surélévation de l’immeuble de l’Avenue de Chailly 2 et 48 grâce à la première phase de transformation de l’immeuble de l’Avenue de Sévelin 15. Tous ces logements répondent à des standards élevés en matière de durabilité. Dans le même temps, deux permis de construire en force ont été obtenus. Le premier concerne les 137 logements et 3'234 m² de surfaces commerciales de la partie B2 du projet à Horgen Oberdorf (ZH). Le deuxième autorise la rénovation de l’immeuble situé à l’Avenue d’Echallens 100-102 à Lausanne ainsi que sa surélévation qui permettra la création de 16 appartements. Tous ces projets contribueront au rajeunissement du parc immobilier du fonds et permettront de réduire son empreinte CO₂, conformément à sa stratégie.

Par ailleurs, l'immeuble commercial du portefeuille Axess Real Estate SA sis à la Geerenstrasse 10 à Wallisellen (ZH) a été vendu, tout comme un lot de PPE de la Via Tommaso Rodari 20A à Bellinzone, pour un montant total de 14,9 millions de francs. En outre, les deux anciens fonds RSP et RDF composant le nouveau fonds Realstone RSF ont chacun obtenu en octobre dernier le statut Green Star du Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB), certifiant ainsi leur haut niveau d’exigences en matière de critères ESG.

La valeur vénale des immeubles du fonds Realstone RSF a progressé de 3,32% durant la période sous revue par rapport à celle cumulée des deux fonds Realstone Swiss Property et Realstone Development Fund au moment du regroupement le 31 mars 2021, passant de 2'231,59 millions de francs à 2'305,67 millions au 30 septembre dernier. Les investissements effectués dans les immeubles livrés durant l’exercice ou en cours de construction ainsi que la réévaluation des immeubles du parc sont les principaux vecteurs de cette progression. La fortune totale du fonds Realstone RSF s’élève à 2'387,44 millions. 

Le coefficient d’endettement du fonds est de 30,06%. La valeur nette d’inventaire (VNI) par part au 30 septembre 2021 est de 125,14 francs (contre 121,89 une année auparavant pour le fonds reprenant RSP avant le regroupement). Le rendement de placement de 3,35% (contre 1,50% le 30 septembre 2020 pour le fonds reprenant RSP avant le regroupement) résulte de la valorisation des investissements réalisés sur le parc immobilier, et notamment les projets livrés et les permis reçus, ainsi que la revalorisation des immeubles du parc.

Le résultat semestriel net de 20,72 millions de francs au 30 septembre 2021 est enthousiasmant, avec des revenus locatifs de 44,00 millions et un total des charges de 25,15 millions. Le taux de perte sur loyers est de 10,77%. Une partie de celui-ci, 6,70%, est composé par le portefeuille d’Axess Real Estate SA (dont 4,95% pour l’immeuble Octagon du Grand-Saconnex (GE) en cours de repositionnement stratégique). Le solde de 4,07% représente la vacance structurelle du parc.

Fort de ce très bon résultat semestriel, le fonds Realstone RSF poursuit sa stratégie gagnante qui se concentre sur des immeubles résidentiels jouissant d’un bon emplacement dans les centres urbains de Suisse ainsi que sa gestion dynamique des actifs qui permet de créer durablement de la valeur pour ses investisseurs. Celle-ci sera générée par des investissements dans les projets immobiliers résidentiels en cours de développement et les investissements pour le rajeunissement, l’optimisation énergétique et la densification du parc immobilier existant.

Au cours des 3 derniers mois, le fonds a complété son pipeline avec trois nouvelles opportunités d’investissement. La première a été achetée le 10 novembre pour environ 28 millions de francs à la Alte Landstrasse 135, 139, 144, 153, 161 à Meilen (ZH). Il s’agit d’un immeuble mixte présentant un important potentiel de développement. La deuxième est un immeuble résidentiel en construction sis à la route de Chippis à Sion, acquis le 15 novembre pour environ 13 millions de francs. La troisième est un projet d’immeuble résidentiel à bâtir à Winterthour dont le permis de construire a été délivré à la fin octobre 2021. Elle représente un investissement total d’environ 70 millions de francs.

Afin de financer ce pipeline d’investissements et réduire le coefficient d’endettement, la direction de fonds Realstone SA va procéder à une augmentation de capital pour le fonds Realstone RSF avec droit de souscription d’environ CHF 90 millions du 22 novembre au 2 décembre 2021. Le négoce officiel des droits de souscription aura lieu à la bourse SIX Swiss Exchange du 22 au 30 novembre 2021. La date de libération est fixée au 10 décembre 2021. S’agissant du rapport de souscription, 18 parts actuelles détenues donnent le droit de souscrire à une nouvelle part. Le prix de souscription s’élève à 129,20 francs par part. Le nombre potentiel de nouvelles parts est de 706’078.