La 20e édition du Wealth Report de Knight Frank dresse un tableau saisissant de la richesse mondiale: jamais autant de fortunes n'ont été créées aussi vite, et jamais les ultra-riches n'ont été aussi mobiles. Publié dans un contexte géopolitique tendu, marqué notamment par le conflit en Iran et ses répercussions sur l'énergie et l'inflation, le rapport met en lumière huit tendances structurelles qui redessinent les contours de l'investissement privé, de l'immobilier de prestige et de la consommation de luxe.
Une création de richesse record tirée par les États-Unis
Le modèle de valorisation de la richesse mondiale de Knight Frank révèle qu'entre 2021 et 2026, le nombre de personnes détenant un patrimoine supérieur à 30 millions de dollars a progressé de 551’435 à 713’626 individus, soit 89 nouvelles fortunes franchissant ce seuil chaque jour.
Les Etats-Unis dominent très largement cette expansion: 41% des nouveaux ultra-riches sont américains, portant la part américaine de la richesse mondiale à 35%. D'ici 2031, cette proportion devrait atteindre 41%. La Chine, qui reste le deuxième pôle mondial, voit en revanche sa part relative reculer, de 18% en 2021 à 15% en 2026. En pratique, presque tous les pays perdent des parts de marché mondiales pour s’adapter à l’expansion incessante de la richesse américaine. L'Inde, en plein essor, illustre cependant la montée en puissance des économies émergentes: sa population d'ultra-riches a bondi de 63% en cinq ans et devrait encore croître de 27% d'ici 2031.
La ploutocratie, toujours intacte
Concept introduit dans la première édition du rapport en 2007, la plutonomie, soit la concentration croissante des richesses aux mains d'une minorité, reste une réalité structurelle. Portée par la technologie, la financiarisation des économies et un accès privilégié au crédit, l'influence économique des ultra-riches n'a fait que se renforcer au cours des vingt dernières années. Si cette dynamique suscite un contrecoup politique croissant, elle continue à remodeler les marchés immobiliers haute-gamme et les industries du luxe à l'échelle mondiale. Les grandes fortunes répondent à cette pression en diversifiant davantage leurs patrimoines et en multipliant les bases géographiques.
L'immobilier de prestige surperforme malgré la volatilité
L'indice PIRI 100 de Knight Frank, qui suit les prix de l'immobilier résidentiel de luxe dans 100 marchés mondiaux, enregistre une hausse moyenne de 3,2% en 2025, soit une performance supérieure aux marchés résidentiels classiques (+2,9%). Le Moyen-Orient mène la danse avec une progression régionale de 9,4%, portée par Dubai (+25,1%), suivi de Tokyo (+58,5%), Manille (+17,5%) et Séoul (+14,7%). En Europe, les stations alpines (+4,8%) et les marchés du soleil (+2,6%) surpassent les grandes capitales financières. Madrid progresse de 5%, tandis que Londres recule de 4,7%, en raison de la réforme du régime fiscal.
La mobilité des capitaux et des personnes, nouveau paradigme
La pression fiscale croissante et la technologie omniprésente ont transformé le rapport des ultra-riches à la résidence. A Londres, par exemple, des acquéreurs qui dépensaient autrefois entre 30 et 50 millions de dollars pour une résidence principale n'allouent plus que 15 millions pour un pied-à-terre fonctionnel. Le modèle du «dip-in, dip-out» (séjourner deux ou trois jours dans une ville pour des réunions d'affaires avant de repartir dans un autre hub fiscal) se généralise. Les loyers super-prime à New York, Londres et Singapour ont bondi de respectivement 63%, 53% et 48% au cours des cinq dernières années, portés par des propriétaires réticents à s'exposer aux droits de mutation. Cette hypermobilité redessine aussi la géographie du luxe hôtelier et résidentiel, avec une demande croissante pour les résidences de marque offrant services intégrés, discrétion et gestion déléguée.
Les family offices, acteurs incontournables de l'investissement
Avec près de 10’000 entités dans le monde, en croissance de 5% par an, un rythme supérieur à celui de l'économie mondiale, les family offices sont devenus des plateformes d'investissement sophistiquées. Selon l'enquête Knight Frank Family Office Survey 2026, ces structures ont profondément évolué: elles recrutent des spécialistes internes en private equity, capital-risque et immobilier, poursuivent activement les opportunités de co-investissement et ciblent des actifs immobiliers à valeur ajoutée. Les data centers, stimulés par la croissance de l'IA, figurent parmi les secteurs les plus prisés, aux côtés des logements étudiants, de la logistique et de l'immobilier de santé. Parmi les tendances émergentes, on notera le modèle du «carry-on billionaire»: des structures légères, pilotées depuis plusieurs hubs, s'appuyant sur des équipes réduites et des réseaux d'experts externes.
L'immobilier commercial retrouve de l'élan
L'investissement commercial mondial a progressé de 12% en 2025. Le capital privé, incluant les particuliers fortunés et les fonds de private equity, représente pour la quatrième année consécutive la première source de financement des transactions immobilières commerciales. Les bureaux retrouvent la faveur des investisseurs, avec un rebond notable en Europe: Blackstone a notamment réalisé l'acquisition du bâtiment du Trocadéro à Paris pour 820 millions de dollars.
Le luxe se stabilise, le collectible se réinvente
Le Knight Frank Luxury Investment Index (KFLII) clôture 2025 avec un recul limité à 0,4%, signe d'une stabilisation après deux années de correction. L'art impressionniste (+13,6%) et les montres (+5,1%) tirent leur épingle du jeu, tandis que le whisky (-10,9%) et l'art contemporain (-6,0%) accusent des replis. La propriété fractionnée démocratise l'accès aux “collectibles” rares, séduisant notamment les investisseurs de moins de 40 ans. Dans l'univers de la mode, la haute couture vintage émerge comme nouvelle classe d'actifs d'investissement.
Face à un monde fragmenté, les investisseurs privés sont contraints d'adopter une approche plus agile, plus ciblée et plus sophistiquée. L'enjeu n'est plus seulement de faire croître la richesse, mais de la préserver, de la positionner stratégiquement et de la déployer avec discernement dans un environnement où les chocs géopolitiques, les réformes fiscales et les révolutions technologiques se succèdent à un rythme inédit.
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