Pour prévoir l’évolution de la demande domestique aux États-Unis, le secteur de la construction résidentielle a fait ses preuves comme étant un baromètre d’une grande fiabilité, bien meilleur que le secteur industriel. À partir du début 2018, ce secteur a décliné, à cause de la forte hausse des taux d’emprunts et, de façon secondaire, d’une réforme fiscale qui a alourdi le poids des taxes foncières. Ces derniers mois, les taux ont chuté, accompagnant le virage de la Fed. Les données d’activité commencent à réagir. 

Historiquement, le secteur de la construction résidentielle a eu tendance à s’infléchir avant le cycle économique, la raison étant qu’il a de multiples interactions avec le reste de l’économie. Ce secteur est en effet à l’origine de commandes de produits industriels, il est intensif en emplois, il a un impact sur la confiance des ménages via les prix de l’immobilier et sur les finances des administrations locales, il est sensible à la politique monétaire. En somme, la thèse avançant que le cycle économique américain est avant tout le cycle de l’immobilier peut se défendre avec quelques raisons.

Ce point étant posé, il était évident que le signal envoyé depuis l’an dernier était de plus en plus négatif. Début 2018, les dépenses d’investissement logement ont baissé et ont enchaîné depuis six trimestres de contraction, à un rythme certes faible de l’ordre de 2-3% en rythme annualisé mais préoccupant par sa répétition. Les causes de cette correction sont bien identifiées. Il y a d’abord l’évolution du taux d’emprunt, passé d’un point bas à 3,8% en 2016 à un pic de 5,3% fin 2018. L’impact négatif sur l’accessibilité à la propriété d’un tel choc est équivalent à une hausse des prix des maisons de 20%. 

Autre facteur à considérer, la réforme fiscale de 2017 qui a supprimé des avantages fiscaux diminuant le poids des taxes sur la propriété. Dans un marché idéal, les prix s’ajusteraient sans impact majeur sur l’activité, mais le marché immobilier affiche plutôt une rigidité des prix, les ménages préférant ne pas vendre plutôt que de réaliser une perte. En conséquence, la hausse moyenne des prix des maisons a ralenti, de +6% l’an à +2% récemment. 

Si la situation n’avait pas changé, le marasme immobilier aurait pu durer ou s’aggraver. La réorientation de la politique monétaire de la Fed est tombée à point pour éviter cela. Les taux hypothécaires sont en chute libre (1er graphe ci-dessous). Avec un peu de retard, les données d’activité de construction commencent à réagir positivement. D’après la Fed d’Atlanta, l’investissement résidentiel pourrait rebondir au troisième trimestre (2e graphe ci-dessous). Si ce mouvement se confirme, ce sera l’un des meilleurs signaux anti-récessifs qu’on puisse imaginer pour 2020.

US: taux d’emprunt immobilier à 30 ans

US: investissement résidentiel