Scor Investment Partners (IP) gère un peu plus de 27,5 milliards en euros dont 8,5 milliards reviennent aux clients externes. Sur ces encours pour les clients externes, la Suisse représente pas loin de 40%. L’offre d’investissement est répartie entre trois plateformes. Les Insurance-Linked Securities (ILS) représentent 4,5 milliards, le crédit liquide 2,8 milliards et le financement d'actifs réels (Real asset financing) 2,5 milliards d’euros.
Un élément fondamental de l'offre de Scor IP est qu'elle s’adresse exclusivement aux institutionnels. La société n'a pas besoin de transformer des actifs illiquides en actifs liquides pour répondre aux besoins de liquidités d'une clientèle d'investisseurs privés ou de détail, précise d'emblée Pierre Saeli. Il explique quels sont les avantages d’investir sur une stratégie de financement d’actifs de type «Value-Add» dans l'immobilier qui consiste à financer des actifs sous-exploités ou dépréciés pour les rénover, les restructurer ou modifier leur usage. Entretien.
«Même avec un rythme d'inflation plus soutenu, nous proposons des stratégies d'investissement qui arrivent à bien appréhender l'impact de la hausse des prix.»
Concernant l'inflation et les taux, les attentes des marchés allaient, jusqu'en début d'année, principalement dans la même direction, vers celle d'une baisse des taux. En fin d'année dernière, nombre d'experts s'inquiétaient même d'un retour aux taux négatifs en Suisse. En mars et avril, les chiffres de l'inflation sont toutefois remontés dans la plupart des pays occidentaux, y compris en Suisse (ndlr: 0,6% en avril, après 0,3% en mars), sous l'effet de la hausse des prix de l'énergie. De quelle manière, cet environnement influence-t-il les préférences des investisseurs, notamment en ce qui concerne vos domaines de spécialisation?
Au premier trimestre, les préoccupations des investisseurs étaient plus orientées sur la liquidité, sur les crédits. Et c'est sans doute ça qui a tiré les engagements dans le fonds de dettes immobilières que nous sommes en train de lever. Jusqu'à fin février mars, l'inflation n'était pas encore perçue comme une préoccupation essentielle. Ce sujet fait maintenant davantage l'objet d'attention. Toutefois, même avec un rythme d'inflation plus soutenu, nous proposons des stratégies d'investissement qui arrivent à bien appréhender l'impact de la hausse des prix.
Prenons l'exemple de l'immobilier. Comment faites-vous pour limiter l'impact d'une hausse des taux d'intérêt lors du financement de projets?
En ce qui concerne la dette immobilière, celle-ci est à taux variable. Il s'agit de l'Euribor à 3 mois, plus une marge. Depuis le début de l'intervention américaine en Iran, l'évolution des anticipations sur les taux a effectivement changé. Là où l'on attendait précédemment de la stabilité, voire des baisses de taux, aujourd'hui, ce sont plutôt des hausses de taux à venir qui sont pricées par le marché. Pour la BCE, les marchés anticipent jusqu'à 2 ou 3 hausses de taux à venir. Si l'on regarde le niveau forward de l'Euribor à 3 mois, on était avant le début de la guerre à 2%. Là, les taux ont augmenté de 10 et 15 points de base. Pour la fin de cette année, l'anticipation est désormais proche de 3%.
«Avec le Value-Add, on finance la construction d’un immeuble résidentiel sur un ancien site industriel ou de bureau, une résidence étudiante ou la transformation d’un immeuble qui est devenu obsolète.»
L'effet direct est que ça augmente la rémunération de notre classe d'actifs. En 2022, quand il y a eu le resserrement monétaire, on a vu que les rendements courants de nos fonds ont fortement augmenté grâce à un effet marché. Parti de zéro, l'Euribor 3 mois est allé toucher les 4% en 2023-2024. Cela signifie-t-il que les niveaux indiqués par les forward vont se réaliser ou non? Personne ne le sait, car cela dépendra de l'évolution du conflit et de son impact sur les prix de l'énergie. Mais si ce niveau devait se réaliser, un impact serait une rémunération supplémentaire sur la dette immobilière.
En résumé, une phase d'ajustement des taux, comme celle qui a eu lieu entre 2022 et 2023, n'est donc pas quelque chose qui perturbe trop le mode de financement de vos différentes stratégies?
Non, si on regarde dans la globalité, l'effet est même plutôt positif! Dans l'immobilier, vous avez une corrélation entre le niveau des taux et les valorisations sous-jacentes des immeubles. Une hausse ou une baisse des taux a donc un impact sur la valeur des biens immobiliers. Maintenant, en ce qui concerne l'approche de Scor IP en dette immobilière, c'est un positionnement qui est axé sur le segment «Value-Add» avec des caractéristiques très spécifiques.
A quoi correspond la stratégie dite «Value-Add» dans l'immobilier?
Parmi les stratégies d'investissement immobilières, il y a trois grandes catégories d'investissement. Vous avez le Core, le Core+, et le Value-Add.
Concernant le segment Core, il s'agit en Suisse typiquement d'un immeuble de bureau très bien situé à Zurich ou à Genève, qui est neuf ou qui a été récemment restructuré et qui est loué par exemple à une grande institution financière helvétique. Il s'agit d'un bail long terme et l'immeuble est déjà efficace d'un point de vue énergétique. Ça, c'est le segment Core.
Quant au Core+, c'est une stratégie où vous avez un peu plus de gestion active à faire. C'est-à-dire que vous allez avoir un peu de taux de vacances dans votre immeuble ou bien alors il s'agit d'un immeuble qui a besoin d'un petit peu de travaux. Il ne s'agit pas d'une restructuration globale mais de quelques améliorations. Il peut être nécessaire d'un peu le repositionner. Vous avez des espaces, par exemple au rez-de-chaussée, qui ne sont pas loués et qui doivent être transformés.
Et puis, il y a justement le Value-Add qui est le segment sur lequel on se positionne en termes de financement. Par exemple, on finance la construction d’un immeuble résidentiel sur un ancien site industriel ou de bureau, une résidence étudiante, un immeuble de bureau répondant aux derniers standards. Ou alors, on finance la transformation d’un immeuble qui est devenu complètement obsolète le mettant au meilleur niveau du marché en termes de performances énergétiques. Chez Scor IP, on fait du financement sur le value add. Avec le value add, vous financez le coût d'un projet.
«Durant la pandémie de Covid, les hôtels étaient vides mais les surfaces dédiées à la logistique étaient, elles, très demandées. Il est important d'avoir une diversification en termes d'usage.»
Une fois que le projet est terminé, il faut bien sûr que sa valeur soit supérieure au coût parce que sinon il n'y a pas de capitaux privés qui vont vouloir y être investis. Si le projet a coûté par exemple 100, il faudra que sa valeur atteigne plutôt 110, 115 ou 120. L'aspect qui est important pour nous, c'est qu'il faut que l'on connaisse le coût fixe dès le départ. La valeur va, elle, dépendre de combien il est possible de louer ensuite. Il subsiste en effet toujours un élément de risque car on ne sait pas exactement quel sera le niveau des loyers, quel sera le taux de surfaces vacantes.
Dans toutes les stratégies «Value-Add», il y a néanmoins un amortisseur naturel qui correspond à la différence entre le coût des investissements et la valeur obtenue. La valeur finale peut en effet un peu baisser sans que ça remette fondamentalement en cause la qualité de crédit du dossier. C'est donc un élément protecteur que vous n'auriez pas typiquement avec une stratégie «Core». Il est vrai que ce type d’investissement «Core» présente moins de risques initialement. Cependant, si vous l’acquérez par le biais d’un financement à taux variable, par exemple à 4%, et que le taux augmente à 4,5% tandis que la valeur du projet diminue de 10%, vous aurez peu de leviers d’action. En effet, une fois que votre bâtiment bénéficie déjà d’une efficacité énergétique optimale et que le bail est conclu, il n’est généralement plus possible d’intervenir dans le cadre d’une stratégie «Core». Avec une stratégie «Value-Add», vous pouvez encore agir sur certains paramètres - le positionnement de l'objet immobilier (son usage), les conditions de location, etc. Et sur le plan financier, on a encore ce coussin de sécurité qui correspond à la différence entre le coût et la valeur qui amortit le choc sur la dette nécessaire au financement de l'objet immobilier.
Compte tenu de la hausse des coûts de l'énergie que l'on observe depuis quelques mois, n'y a-t-il pas un risque que les coûts des travaux puissent augmenter durant les travaux de rénovation? Comment est-il possible de gérer ce risque dans une stratégie «Value-Add»?
Les budgets de travaux comportent généralement des clauses qui définissent les variations de prix pouvant être acceptées, par exemple une fourchette allant jusqu'à 5%. Les contrats des travaux prévoient des prix fermes. Si une entreprise de construction s'est engagée sur un niveau de prix - et qu'entre temps les prix du pétrole ou du gaz, les coûts du béton, les coûts du bois ont augmenté, c'est un risque qui a été passé à un promoteur ou un constructeur.
De plus, dans un projet de construction, il y a beaucoup de coûts liés aux études que vous devez réaliser - impliquant des architectes, des bureaux d'études d'ingénierie des bureaux d'études thermiques, etc. - qui ne vont dépendre ni du prix du gaz, ni de ceux du pétrole ou des matériaux de construction.
Si l'on considère l'aspect du positionnement des biens sur le marché, comment répartissez-vous ensuite ces risques?
Il s'agit d'avoir une bonne diversification à la fois sur le plan géographique mais aussi des segments des biens immobiliers eux-mêmes. La demande varie s'il s'agit, par exemple, de surfaces de bureaux classiques, d'immeubles dédiés à l'hôtellerie, de commerce ou de bâtiments dédiés aux sciences de la vie ou à la logistique. Durant la pandémie de Covid, les hôtels étaient vides mais les surfaces dédiées à la logistique étaient, elles, très demandées. Il est important d'avoir une diversification en termes d'usage.
Côté géographique, Paris est un point d’ancrage du dernier portefeuille, en tant que marché immobilier le plus important et le plus liquide d’Europe continentale, ayant démontré sa résilience et nous bénéficions de notre implantation puisque Scor IP est basé à Paris. Nous investissons également en Belgique, en Italie, aux Pays-Bas et en Allemagne où les grandes métropoles européennes présentent des caractéristiques similaires à celles de Paris Nous avons aussi investi précédemment en Espagne, notamment dans des résidences étudiantes ou des immeubles qui profitent de l'essor du tourisme.
Finalement, quelles sont les attentes de rendement de la stratégie «Value-Add»?
Notre objectif est d'atteindre un rendement qui corresponde à l'Euribor 3 mois plus environ 4%. Un autre aspect qui mérite d'être mentionné est celui de l'horizon d'investissement. Avec une stratégie «Core», il faut avoir un horizon de l'ordre de 6 à 9 ans. Avec le «Value-Add», une durée de 3 à 5 ans est nécessaire. Cela signifie donc que l'investisseur peut aussi réallouer plus rapidement les capitaux investis s'il le souhaite. Globalement, nous proposons des solutions avec un couple rendement-risque optimisé sur une durée de 3 à 5 ans qui nécessite une mobilisation plus courte des capitaux alloués.
S'agissant des investisseurs, vous vous adressez principalement à des institutionnels. Est-il prévu de s'adresser aussi à la clientèle Wholesale?
Non, nous restons axés sur la clientèle institutionnelle. Nous comptons par ailleurs quelques Single Family Office parmi nos investisseurs.
Est-il prévu de proposer des share class en francs suisses?
Non, ce n'est pas le cas. Les investisseurs qui placent de l'argent dans nos fonds ont généralement déjà des poches en euros. Nous n'offrons donc pas de couverture de change nous-mêmes.