L’atténuation de la situation épidémiologique et la réouverture sociétale a fait que l’économie mondiale s’est, elle aussi, réveillée de sa torpeur. Mais ce processus ne se passe pas tout à fait sans heurts au vu des goulets d’étranglement récurrents dans l’approvisionnement en diverses matières premières. En effet, suite à l’explosion des prix de certaines denrées achetées par les ménages, avant tout aux Etats-Unis, un spectre que l’on croyait presque mort réapparaît aujourd’hui: l’inflation est sur toutes les lèvres. Même s’il ne devait en l’occurrence s’agir que de pics temporaires des prix, Raiffeisen Economic Research a profité de l’occasion pour se pencher sur les liens qui existent entre l’inflation et le marché immobilier.

A l’heure du coronavirus, la hausse des prix sur le marché immobilier s’est encore accélérée. En effet, le prix d’achat des villas s’est renchéri de plus de 6% et celui des appartements de presque 5% par rapport à l’an dernier. Les faibles taux d’intérêt, l’attrait de la propriété du logement en comparaison avec les objets en location ainsi que l’offre extrêmement réduite continuent à faire grimper les prix. «Malgré des prix records, c’est l’élément spéculatif qui manque pour que l’on puisse parler d’une bulle sur le marché des logements à usage propre. La forte demande reste essentiellement le fait des propriétaires-occupants», explique Martin Neff, chef économiste de Raiffeisen Suisse. Outre les avantages financiers, bon nombre d’acheteurs espèrent aussi pouvoir se prémunir contre l’inflation grâce à la valeur réelle des biens immobiliers. Toutefois, l’évolution des prix au cours de ces cinquante dernières années démontre bien que les prix des logements ne suivent pas automatiquement le taux d’inflation. «A court et moyen terme, l’effet de l’inflation peut être éclipsé par d’autres facteurs. Ce n’est qu’à très long terme que le logement à usage propre protège véritablement de l’inflation», note Martin Neff.

Le marché locatif suisse a poursuivi son atterrissage en douceur pendant la pandémie de COVID-19. Même la plus grande crise économique et sociétale de l’histoire récente n’est parvenue à le bouleverser, si bien qu’une hausse soutenue de l’inflation accompagnée de taux d’intérêt croissants aurait également du mal à déstabiliser ce marché. En effet, le régime du taux de référence en vigueur empêcherait toute flambée des loyers. Par ailleurs, dans le contexte actuel du marché qui se caractérise par un taux de vacance haussier, il serait sans doute difficile de répercuter sur les usagers l’accroissement des coûts de financement ou la hausse des prix de construction. «Même en cas d’une inflation accrue dans notre pays, les loyers proposés sur le marché devraient encore baisser», explique Martin Neff. Toutefois, des loyers en baisse accompagnés de taux d’intérêt en hausse auraient un impact sur les évaluations des objets de rendement suisses. Contrairement à l’opinion répandue selon laquelle l’immobilier protège contre l’inflation, les prix des immeubles de rendement à valeur réelle chuteraient dans ce cas avec l’apparition de l’inflation. Néanmoins, la plupart des investisseurs immobiliers professionnels devraient bien surmonter un tel scénario, grâce à leur horizon d’investissement à long terme et à leurs importantes réserves de valorisation.

Le commerce de détail stationnaire a vécu des mois difficiles. La fermeture de magasins et l’évolution du comportement des clients ont entraîné des pertes de chiffres d’affaires considérables dans certains segments.

En parallèle, la crise a augmenté les parts de marché des commerçants en ligne. Avec une part du chiffre d’affaires de 11,8 %, force est de constater qu’en 2020, pour la première fois, plus d’un franc sur dix a été dépensé dans le shopping en ligne. Le changement structurel s’est considérablement accéléré, notamment dans le secteur non alimentaire, déjà sous pression. Pour les surfaces de vente, en particulier celles en dehors des meilleurs emplacements, il faut donc s’attendre à des difficultés accrues en termes de commercialisation au lendemain de la crise. «Si les mesures de soutien gouvernementales se tarissent, les petits détaillants stationnaires risquent de se retrouver à nouveau dans une situation délicate. Après l’expérience faite ces derniers mois, il est peu probable que les détaillants non alimentaires ou les restaurateurs se bousculent pour acquérir des surfaces susceptibles de se vider», déclare Martin Neff.

Dans la publication actuelle «Immobilier Suisse», les économistes de Raiffeisen ont accordé une attention particulière au marché peu exploré des terrains à bâtir. Les terrains à bâtir non bâtis, en particulier à usage résidentiel, se raréfient en Suisse. Et c’est justement là que le besoin est le plus urgent. Les exigences réglementaires strictes en matière de gestion des ressources foncières limitées continueront à maintenir l’offre à un faible niveau, également à l’avenir. Dans le même temps, dans le contexte de taux bas actuel, les parcelles vacantes pour les logements à usage propre et les appartements à louer sont très demandées, ce qui a conduit à d’importantes hausses de prix ces dernières années. Ce n’est que dans les communes touristiques que les grandes réserves de terrains à bâtir et les restrictions claires du cercle d’acheteurs par la loi sur les résidences secondaires ont entraîné une baisse des prix. Alors que les prix des terrains ont augmenté de manière significative dans la plupart des régions, les prix de la construction n’ont connu qu’une très légère hausse. «Ce ne sont pas les maisons qui renchérissent en Suisse, mais seulement les terrains sur lesquels elles se trouvent», constate Martin Neff.