- Vente et transfert de propriété de quatre immeubles à Bâle et à Saint-Gall réalisés avec succès en décembre 2023
- Deux autres immeubles avec vente et transfert de propriété réalisés en janvier 2024
- Augmentation des loyers théoriques des immeubles de placement à 19,9 millions de francs
- Réduction du taux de vacance (sans projets) à 3,2% au 31.12.2023
- Valeur de marché du portefeuille immobilier au 31 décembre 2023 de 573,4 millions de francs
- 51% de revenus locatifs provenant de l'utilisation résidentielle
- Distribution de 2,10 francs par part de fonds avec paiement le 28 mars 2024
- Première participation en 2023 au Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB)
Le Swiss Central City Real Estate Fund (SIX Swiss Exchange: CITY) a procédé avec succès aux premiers désinvestissements en vue d’une optimisation stratégique de son portefeuille dans le contexte économique et de marché exigeant de 2023. Les transferts de propriété d'immeubles à Bâle et à Saint-Gall ont été réalisés avec succès pour quatre petits immeubles en décembre 2023 (volume total de 17,6 millions de francs) et pour deux autres en janvier 2024 (volume total de 8,5 millions de francs). Au cours du premier semestre 2024, la vente et le transfert de propriété de trois autres immeubles (volume total d'environ 17,2 millions de francs) sont encore prévus.
Au cours de l'exercice 2023, le fonds a pu mettre en œuvre d'importantes mesures opérationnelles dans son portefeuille grâce à l'achèvement de deux projets de construction de logements à la Lindenstrasse 155 à Saint-Gall et à la Luisenstrasse 40 à Zurich, à la relocation de surfaces à la rue du Vélodrome 5A à Genève avec un centre de physiothérapie ainsi qu'à une prolongation de bail avec H&M pour de grandes surfaces de vente au détail à la Greifengasse 36, 38 / Rebgasse 6 à Bâle. Les revenus locatifs théoriques des immeubles de placement ont pu être augmentés d'environ 7% à 19,9 millions de francs (31.12.2022: 18,6 millions de francs en données corrigées), en considérant la date de référence et en tenant compte des ventes effectuées. Cette augmentation est principalement due à l'achèvement des projets à Zurich et à Saint-Gall. Au 31 décembre 2023, la part des revenus locatifs provenant de l'utilisation résidentielle s'élevait à 51%. Avec les projets de construction encore en cours «Felsenstrasse 84» et «Unterer Graben 9» à Saint-Gall, il existe un autre potentiel d'augmentation des revenus locatifs déjà assuré d'environ 0,4 million de francs, qui sera réalisé en 2024. Le taux de vacance (sans les projets) a pu être nettement réduit à un niveau bas de 3,2% (31.12.2022: 4,3%).
Détails des comptes annuels 2023
Compte de résultat
Au cours de l'exercice 2023, les revenus locatifs ont augmenté de 12% par rapport à la même période de l'année précédente, pour atteindre 19,9 millions de francs (2022: 17,7 millions de francs). Cette augmentation est majoritairement due à l'extension du portefeuille en 2022. En raison de l'environnement actuel de taux d'intérêt plus élevés, qui a influencé les taux d'actualisation pour l'évaluation des biens immobiliers, l'expert indépendant en estimations Wüest Partner AG a procédé à une dévalorisation du portefeuille immobilier, ce qui se reflète dans le résultat non réalisé de la réévaluation avec -26,0 millions de francs (2022: réévaluation positif 10,3 millions de francs). En outre, les désinvestissements immobiliers au cours de l'exercice 2023 ont entraîné des pertes en capital réalisées d'un montant de -7,3 millions de francs (2022: zéro). Le résultat total du fonds pour l'exercice 2023 s'est élevé à -20,4 millions de francs (2022: 15,6 millions de francs), notamment en raison des différences de réévaluation. Le revenu net déterminant pour la distribution s'est élevé à 8,0 millions de francs pour l'exercice 2023 (2022: 9,5 millions de francs).
Compte de fortune
Fin 2023, la fortune totale du fonds s'élevait à 580,2 millions de francs (31.12.2022: 622,2 millions de francs) et la fortune nette du fonds à 392,1 millions de francs (31.12.2022: 422,0 millions de francs). La valeur nette d'inventaire au 31 décembre 2023 était ainsi de 103,14 par part de fonds (31.12.2022: 110,99 francs par part de fonds). Le nombre de parts de fonds est resté inchangé par rapport à l'année précédente, soit 3'802'070 pour l'année de référence 2023.
Grâce à l'afflux de fonds résultant des ventes, le coefficient d’endettement a diminué à 28,9% à la fin janvier 2024 (à la date de référence du 31.12.2023: 30,25%). Les impôts de liquidation estimés s’élevaient à 5,2 millions de francs pour l’année de référence 2023 (31.12.2022: 10,2 millions de francs).
Durabilité
Au cours de l’exercice 2023, le conseil d’administration et le comité de direction de Nova Property Fund Management AG, qui est le gestionnaire du Swiss Central City Real Estate Fund, ont lancé l'intégration des thèmes EESG concernant l'économie (Economic), l'écologie (Environmental), les aspects sociaux (Social) et la gestion d'entreprise responsable (Governance) dans la chaîne de création de valeur, en se basant sur l'approche globale de durabilité du fonds. Dans ce contexte, la trajectoire de réduction des émissions de CO2 a été définie en tenant compte des coûts d'investissement consignés dans les évaluations DCF. En ce qui concerne la responsabilité sociale, une enquête à grande échelle auprès des locataires a été réalisée pour la première fois en se concentrant sur l'utilisation résidentielle, et sera étendue aux locataires commerciaux en 2024. En ce qui concerne la gouvernance d'entreprise, des critères de durabilité ont été intégrés dans les directives et le système de contrôle interne (SCI) de la direction du fonds au cours de l'exercice 2023, et d'autres directives axées sur la durabilité sont entrées en vigueur. La première participation au Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) doit en outre offrir plus de transparence en ce qui concerne la performance du fonds en matière de durabilité. Le rapport de durabilité avec les explications détaillées sur les efforts de durabilité du fonds fait partie du rapport annuel 2023 (en Allemand).
Distribution de 2,10 francs par part de fonds
Pour l'exercice 2023, un montant total de 8,0 millions de francs est distribué, ce qui représente 2,10 francs par part de fonds. Le taux de distribution en pourcentage du revenu net pour l'exercice 2023 est de 99,78%. La distribution correspondante aura lieu le 28 mars 2024.
Perspectives 2024
Le contexte 2024 restera exigeant. Selon le Secrétariat d'État à l'économie (SECO) et la Banque nationale suisse, il faut s'attendre à une croissance économique inférieure à la moyenne en Suisse pour l'année en cours. De nouvelles pauses en matière de taux et une tendance à la baisse des taux d'intérêt devraient avoir un effet positif sur le marché des transactions en 2024, mais le marché restera néanmoins difficile. Une gestion de portefeuille active ainsi qu'une diversification régionale et sectorielle équilibrée gagnent en importance dans cet environnement exigeant. La demande sur le marché du logement devrait rester élevée en raison de l'immigration continue en Suisse et de
l'activité de construction limitée. Avec une part de 51% de logements, le Swiss Central City Real Estate Fund dispose d'un modèle d'affaires solide et diversifié. La situation centrale des immeubles et la demande toujours élevée de logements en centre-ville favorisent une évolution positive. Grâce à une approche de gestion de portefeuille active, la direction du fonds vise à poursuivre l'optimisation du portefeuille d'immeubles en fonction du rendement.