Avoir son lieu de travail dans un bureau à domicile ou à la table de la cuisine, le confort de son chez-soi et aucun trajet à faire pour exercer son activité professionnelle – depuis plusieurs mois, voilà à quoi ressemble le quotidien de nombreux Européens. Mais les investisseurs s’inquiètent actuellement des répercussions à long terme sur le marché de l’immobilier de bureaux. À juste titre?

Depuis des mois, le télétravail fait partie de notre vie quotidienne et même une fois la pandémie terminée, le bureau à domicile ou le «Flex office» auront une importance plus grande que jamais. On peut donc s’interroger sur l’impact que cela aura à long terme sur le marché de l’immobilier de bureaux - notamment quant à la demande en immeubles de bureaux. À quoi bon payer des loyers élevés pour des surfaces de bureaux qui resteront en grande partie vides puisqu’à l’avenir, les employés n’y passeront plus qu’une partie de leur temps de travail? Et investir dans des fonds immobiliers à forte proportion de bureaux, est-ce encore rentable?

Un coup d’œil sur le passé permet d’atténuer ces doutes. Le télétravail avait déjà le vent en poupe avant l’apparition du Covid-19. Certes, la pandémie a accéléré ce processus engagé depuis des années, mais elle n’en anéantit pas pour autant le marché de l’immobilier de bureaux. Elle le modifie. Actuellement, les nouvelles locations sont à la traîne, notamment parce qu’en raison de l’environnement économique difficile, bon nombre d’entreprises attendent de voir comment vont évoluer les choses. L’avenir du marché de l’immobilier de bureaux reste néanmoins prometteur pour les investisseurs. En effet, la pandémie a révélé à la fois les avantages du télétravail et ses inconvénients. L’absence de distanciation spatiale abolit la séparation claire entre le temps de travail, les pauses et les loisirs – de plus, bien des salariés ne disposent pas chez eux d’un lieu de travail équipé de façon adéquate. Notamment dans les ménages avec des enfants en bas âge, le télétravail peut vite devenir un fardeau.

Bien que durant la pandémie le sens de la cohésion ait fortement augmenté au sein des entreprises, le manque de contact personnel se fait de plus en plus ressentir. Souvent, les échanges entre collègues de travail se font tout au plus en ligne; et la dissémination des lieux de travail rend la communication difficile. À cela s’ajoute le fait que bon nombre de salariés estiment que leur productivité a chuté et qu’ils ne ressentent plus l’effet positif du sentiment de réussite. Pour les instances décisionnaires des entreprises, ce sont de bonnes raisons de continuer à louer des surfaces de bureaux.

C’est un constat que les investisseurs ont désormais bien intégré. Malgré un vent de face dû à la pandémie et au ralentissement économique, avec ses presque 40%, l’immobilier de bureaux représente la part la plus importante du volume total des transactions en Europe, selon Real Capital Analytics. La confiance dans le marché demeure élevée.

Plusieurs choses vont cependant changer. La demande croissante de collaboration créative et d’échanges personnels, mais aussi le besoin d’assurer une certaine distance entre les collaborateurs, apportent de nouvelles exigences à satisfaire dans le cadre du travail au bureau. Les locaux doivent être aménagés de façon plus efficace: plus de salles de réunions et moins de postes de travail individuels alloués, car en raison des modèles de travail flexibles, ils sont moins nécessités. Les espaces ainsi libérés seront mis à profit pour les séminaires, les réunions et les stations de travail créatif. Dans cette nouvelle conception, les espaces sont plus ouverts et les cloisons, cabines téléphoniques ou groupes de réflexion créent des zones individuelles de liberté et de retraite. De plus, il se peut que certaines règles d’hygiène et de distance s’installeront dans la durée et qu’à l’avenir, aux grands bureaux ouverts, on préférera à nouveau les petits bureaux d’équipe, voire individuels. En principe, tous ces éléments conduisent à une demande accrue d’espace par collaborateur.

Plus que jamais, le bon emplacement sera d’une importance capitale. Sur ce plan aussi, les préférences évoluent, car les jeunes professionnels, si longtemps chouchoutés, ne sont plus les seuls à accorder une grande valeur à un bon équilibre entre vie professionnelle et vie privée. Aujourd’hui, les salariés veulent pouvoir se rendre au travail à vélo, rencontrer des amis durant la pause de midi, et le soir, aller manger un encas ou enchaîner avec un passage à la salle de sport. Contrairement aux ensembles de bureaux uniformes que l’on trouve dans la périphérie urbaine, les bureaux situés au centre-ville ou dans une zone bénéficiant de bonnes infrastructures, transports publics inclus, sont très recherchés et continueront à avoir un taux d’occupation élevé.

Les investisseurs peuvent réduire leurs risques de placement en préférant les biens immobiliers jouissant d’un excellent emplacement, avec structure locative diversifiée et une bonne desserte des transports en commun. Les placements effectués dans l’immobilier de bureaux, en prenant en compte ces facteurs et avec des baux de longue durée, demeurent un bon investissement financier.