L’immobilier suisse toujours prisé des investisseurs

Francesca Boucard, Swiss Life Asset Managers

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Dans un contexte de fléchissement économique et de relative stabilité des taux d’intérêt, les marchés immobiliers ont connu une évolution remarquable.

Petite économie ouverte, et donc particulièrement touchée par les tensions commerciales internationales, la Suisse a vu sa dynamique s’essouffler au premier semestre 2019. Plus de 80% des produits de son ingénierie mécanique et électrique sont exportés. Au deuxième trimestre 2019, l’indice des directeurs d’achat du secteur manufacturier est passé sous la barre fatidique des 50 points, frontière entre croissance et contraction. 

Le raffermissement du franc est problématique pour les exportateurs, tandis que la demande intérieure devrait se stabiliser après un début d’année en fanfare. Il est peu probable que la consommation publique favorise à nouveau fortement la croissance, comme au premier trimestre 2019. La consommation des ménages devrait profiter de la hausse des revenus réels et de signes plus clairs de prolongation de la politique monétaire accommodante. La migration nette, un moteur de croissance depuis 10 ans, a perdu 30% depuis les sommets atteints en 2013 et 2014. Elle est actuellement d’environ 50’000 personnes par an.  

Les taux d’intérêt restant bas,
le volume de transactions devrait rester élevé.

Dans un contexte de fléchissement économique et de relative stabilité des taux d’intérêt, les marchés immobiliers ont connu une évolution remarquable. Stimulé par des taux d’intérêt favorables, le marché suisse est florissant et se caractérise par des prix élevés. Toutefois, alors que MSCI fait état d’une hausse du rendement total de 5,8% (2018) à 6,1%, CIFI signale une baisse à 5,3% (contre 6,3%). Les différences dans le portefeuille de référence n’expliquent pas tout. L’indice MSCI semble être porté par la forte demande, qui nivelle les rendements tout en dopant la croissance du capital et les prix. Nous suivrons de près cette évolution. En théorie, des taux d’intérêt stables et des revenus en baisse du fait du ralentissement conjoncturel devraient stabiliser les rendements globaux. Or, ils augmentent, et valident notre point de vue: les taux d’intérêt restant bas, le volume de transactions devrait rester élevé.

Accord banques et BNS

La Banque nationale suisse suit de près l’évolution des marchés du logement et a enregistré une accumulation de déséquilibres sur les marchés hypothécaire et résidentiel, avec les risques qui en résultent pour la stabilité financière. Malgré la légère baisse des prix de 2018, elle estime comme aigu le risque de fortes corrections à l’avenir. Depuis 2008, l’asymétrie d’augmentation des prix des transactions par rapport aux loyers a entraîné des taux de rendement initial au plus bas. Conjugué à une hausse des taux de vacance, cela pourrait déclencher une correction dans le secteur résidentiel, surtout si les taux d’intérêt augmentent. La BNS a donc obligé les banques à harmoniser leurs procédures, en durcissant les conditions d’octroi de prêts hypothécaires pour l’investissement dans l’immobilier résidentiel. Sélection et gestion d’actifs active restent ainsi essentielles pour les investisseurs.

La construction ne donne aucun signe de relâchement.
L’offre d’appartements neufs est supérieure à la demande.

La construction devrait poursuivre sa marche et ne donne aucun signe de relâchement. Selon Wüest Partner (WP), au T1 2019, les permis de construire pour les appartements locatifs ont augmenté de 1,5% par rapport à l’année précédente. L’offre d’appartements neufs est supérieure à la demande. De fait, sur fond de ralentissement économique et d’immigration en baisse, le taux de vacance augmenterait tandis que les loyers devraient encore baisser (WP prévoit -1,9% en 2019). Il est actuellement plus élevé en zone périphérique qu’en zone urbaine. Autre facteur clé de différenciation, la superficie. Avant toute décision, tenir compte de l’écart entre les actifs de bonne et de moindre qualité dans différents emplacements est crucial.

L’immobilier commercial résiste

En raison de leur stabilité, les marchés de bureaux attirent peu l’attention dans le débat public. Si la demande est relativement constante, les sites moins centraux et les espaces plus grands restent difficiles à louer. Ce constat fait désormais figure de règle plutôt que d’exception. Globalement, nous suivrons de près l’essor et le maintien durable d’espaces de coworking. Nous notons que la pharmacie et l’informatique recherchent des espaces vacants. Dans les grandes villes, les petits espaces sont très prisés. Aucun changement majeur à signaler dans le commerce de détail depuis notre dernière publication: l’optimisation de l’espace se poursuit, posant la question de l’utilisation optimum du gain de place ainsi obtenu.