Immobilier: risques élevés à Hong Kong, la Suisse moins exposée

AWP

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La légère hausse du taux de vacance porte à conclure que les loyers du marché resteront sous pression, a indiqué UBS dans une étude sectorielle.

Les risques de surchauffe immobilière sont particulièrement élevés à Hong Kong, alors que Zurich et Genève sont beaucoup moins exposées, a indiqué jeudi UBS dans une étude sectorielle. Les prix restent cependant sous pression dans les deux grandes villes helvétiques. L’accession à la propriété reste un défi au niveau mondial.

En Suisse, les prix ont légèrement baissé en 2018 dans la région lémanique pour revenir à leur niveau d’il y a trois ans, a expliqué l’établissement dans son étude.

«Le marché a ralenti à l’instar de l’ensemble du marché suisse du logement. Néanmoins, l’offre reste insuffisante à Genève parce que l’activité de construction est faible tandis que la population continue de croître», a précisé la banque dans son rapport «UBS Global Real Estate Bubble Index 2018».

Le marché immobilier et hypothécaire suisse est par ailleurs bridé par le durcissement des règles d’octroi de crédit bancaire.

Au niveau international, la palme des villes les plus à risque de voir leur secteur immobilier exploser est attribuée à Hong Kong, Munich, Toronto et Vancouver. Amsterdam, Londres, Stockholm et Paris se trouvent également en bonne place dans l’indice des bulles immobilières compilé par UBS.

Sur les cinq dernières années, les prix de l’immobilier ont ainsi bondi de 35% dans les plus grandes villes.

«Contrairement à l’essor du milieu des années 2000, on n’observe aucun signe d’excès simultanés dans l’octroi de crédits et dans la construction à l’échelle mondiale. Les volumes hypothécaires existants augmentent deux fois moins vite que pendant la phase précédant la crise financière, ce qui limitera l’impact économique d’une éventuelle correction des prix», ont nuancé les spécialistes de la banque.

Difficile accession à la propriété

«Les investisseurs doivent rester sélectifs au sein des marchés immobiliers présentant un risque de bulle, comme Hong Kong, Toronto et Londres», a averti le directeur des investissements d’UBS, Mark Haefele.

Le rendement médian total de l’immobilier résidentiel dans les plus grandes villes des pays industrialisés était de 10% par an. «On peut se demander si ces rendements resteront aussi attrayants au cours des prochaines années», a souligné le spécialiste de l’immobilier Claudio Saputelli, recommandant «la prudence» dans ces régions.

A l’inverse, les risques de voir le marché immobilier péricliter sont les plus faibles à Chicago, Milan ou Singapour.

Problème majeur relevé par l’étude, qui a passé au crible le marché immobilier dans 20 centres financiers dans le monde, l’accession à la propriété devient de plus en plus difficile. «Sauf à bénéficier d’un héritage conséquent, la plupart des ménages ne peuvent plus se permettre d’acheter un logement dans un grand centre financier», a précisé UBS.

Selon la banque aux trois clés, «de moins en moins de ménages peuvent se permettre d’acheter leur propre logement».

Un employé qualifié avec un salaire médian doit ainsi travailler pendant 22 ans avant de pouvoir acheter un appartement de 60 m2 à Hong Kong, contre une durée de 12 ans il y a encore une dizaine d’années. A Zurich et Genève, la durée s’établit en moyenne à sept ans pour un employé qualifié pour le même type de logement près du centre-ville.

Attention aux taux

A Londres, Paris, Singapour, New York et Tokyo les prix de l’immobilier se sont aussi découplés des revenus, rendant difficile l’accession à la propriété.

Ce décalage entre salaires et prix, ainsi que des déséquilibre économiques comme une activité de construction et une croissance des prêts hypothécaires excessives constituent des signes typiques de surchauffe.

S’ajoute à cela le spectre d’une hausse des taux. UBS a en effet rappelé que la plupart des retournements dans l’immobilier ces 40 dernières années ont été précédés par un resserrement de la politique monétaire.

La Réserve fédérale américaine (Fed) a ainsi relevé ses taux d’intérêts mercredi, pour la troisième fois de l’année, insistant sur le dynamisme de la première économie mondiale, avec l’objectif d’éviter la surchauffe.

Le géant bancaire HSBC a annoncé dans la foulée qu’il relevait pour la première fois en 12 ans ses taux d’intérêt, ce qui annonce la fin de l’époque de l’argent bon marché, et pourrait bien freiner le secteur immobilier.

En Suisse, la situation est moins problématique. La plupart des spécialistes estiment que la Banque nationale suisse (BNS) n’agirait pas avant la mi-2019 - après la BCE - et que les taux directeurs resteront encore très faibles pendant plusieurs années.