De nombreux défis pour le marché immobilier

Communiqué, Credit Suisse

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Le Credit Suisse publie le Moniteur immobilier Suisse, deuxième trimestre 2022.

Un renversement de tendance sur le marché de l’immobilier ne s’est pas encore amorcé, une baisse des prix de l’immobilier n’étant, pour l’instant, pas en vue. Toutefois, un relèvement des taux d’intérêt résultant de l’inflation persistante est un fait. Ainsi s’achève une longue phase de baisse des taux d’intérêt, qui a conduit à une envolée des valeurs immobilières et maintenu à un niveau élevé les rendements globaux des placements immobiliers. À l’avenir, ce vent favorable fera défaut. En outre, les difficultés de livraison de matériaux de construction et les prix élevés de l’énergie renchérissent la construction. Par ailleurs, les hausses massives des prix de l’énergie conduisent à une envolée des frais accessoires pour les locataires.

À l’avenir, les propriétaires immobiliers auront nombre de défis à relever. Ils ne pourront guère plus compter sur un accroissement de la valeur en lien avec les taux d’intérêt et devront se concentrer sur la croissance et la sécurité des revenus locatifs. Un recul rapide des logements vacants devrait jouer en leur faveur, car le nombre de projets de construction de logements est loin de pouvoir couvrir les besoins futurs.

Les prix élevés de l’énergie font s’envoler les frais accessoires

En ce qui concerne les frais accessoires, la hausse des prix de l’énergie ne se fait pas encore trop ressentir, mais les locataires ne pourront pas s’y soustraire. En raison de la guerre en Ukraine et de la menace d’une pénurie de matières premières énergétiques, les prix de gros du fioul domestique, du gaz naturel et de l’électricité explosent littéralement. En fonction de la source d’énergie, les locataires sont plus ou moins fortement exposés à l’augmentation des coûts. Pour les habitants d’appartements à sources de chauffage fossiles, qui représentent toujours environ 60% du total, cette progression des prix de l’énergie peut entraîner une hausse de quelque 38% des coûts de chauffage en 2022. Les coûts de chauffage d’un logement moyen équipé d’une pompe à chaleur, pour leur part, n’ont augmenté que de 3% selon les calculs des économistes immobiliers du Credit Suisse. Désormais, ils sont plus de 60% inférieurs aux coûts des sources d’énergie fossiles.

Mais la progression risque de se poursuivre, car en raison de l’inertie du prix du gaz pour les clients finaux et la réglementation des prix de l’électricité domestique, les hausses de prix ne devraient être répercutées intégralement sur les ménages suisses qu’avec un certain décalage dans le temps et accélérer encore plus le passage à des sources d’énergie plus durables. Compte tenu de la faiblesse considérable des coûts d’exploitation d’un chauffage par pompe à chaleur par rapport à un chauffage au fioul ou au gaz, les frais d’investissement supérieurs peuvent être amortis toujours plus rapidement. Si l’on se base sur les derniers prix de l’énergie, l’installation d’une pompe à chaleur air-eau se rentabilise au bout de huit à neuf ans déjà.

Construire sera plus coûteux

Les effets exceptionnels de la pandémie et de la guerre en Ukraine laissent également des traces dans le secteur de la construction. La raréfaction d’importants matériaux de construction sur les chantiers en Suisse a fait grimper à 4,6% en octobre 2021 le renchérissement de la construction de bâtiments. Il s’agit de la plus forte hausse enregistrée depuis le début des mesures en 1998. Et cela risque de ne pas s’arrêter là: au cours des dernières semaines, les prix des produits métallurgiques comme l’acier d’armature et l’aluminium ont littéralement explosé. Tandis que les retards de projets de construction en raison du manque de matériaux de construction sont restés exceptionnels, les maîtres d’ouvrage doivent s’attendre à une poursuite de la progression et à de fortes fluctuations des prix et des délais de livraison. D’une part, cela constitue une entrave à la sécurité de planification, d’autre part, la hausse des prix de la construction contribue à la compression déjà forte des rendements des placements immobiliers. L’augmentation massive des prix de la construction pourrait inciter les investisseurs immobiliers à suspendre les projets dont la marge est trop faible ou à reporter des investissements non urgents dans le parc existant.

Le changement dans la politique des taux d’intérêt modifie les règles du jeu sur le marché de l’investissement

Ces dernières années, les rendements des biens immobiliers reposaient de plus en plus sur un accroissement de la valeur résultant de la faiblesse des taux. À l’avenir, celui-ci fera défaut ou, du moins, sera nettement moins élevé. En effet, parallèlement à la hausse des taux d’intérêt à long terme, les primes de rendement des placements immobiliers directs et indirects ont baissé par rapport aux placements présentant une sécurité maximale. Avec la poursuite de la remontée des taux, les placements immobiliers devraient encore perdre de leur attrait, les emprunts d’État ou les obligations d’entreprises de bonne qualité étant de plus en plus envisagés en tant qu’alternative. Ainsi, il n’y aura à l’avenir plus de moteur pour d’autres baisses des taux d’escompte et une poursuite de l’accroissement de la valeur. Les investisseurs devront donc à l’avenir de nouveau davantage se concentrer sur la croissance et la sécurité des revenus immobiliers. Les régions et les segments immobiliers à forte croissance pourront en profiter.

Figure: Le chauffage au fioul ou au gaz risque de faire flamber les frais accessoires

Frais de chauffage d’un ménage suisse moyen (99 m² et 2,2 personnes) entre 2019 et 2022 (*2022: prévision) en fonction de la source d’énergie, en CHF

Sources: Office fédéral de la statistique, Prognos, SuisseEnergie, energie.ch, Credit Suisse

L’étude complète «Moniteur immobilier Suisse, 3e trimestre 2021» est disponible en français en cliquant ici.

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