Mark Haefele, Chief Investment Officer (CIO) d’UBS Global Wealth Management, a dévoilé jeudi le rapport UBS Global Real Estate Bubble Index 2018 sur les prix des logements résidentiels pour les vingt centres financiers mondiaux les plus importants. Cette année, Hong Kong figure en tête de palmarès. Zurich et Genève sont modérément surévalués, échappant ainsi au risque de bulle immobilière. Bien que les prix de ces deux villes suisses restent sous pression, ils sont jugés proches de leur juste valeur.

Hong Kong devient la ville la plus exposée au risque d’une bulle immobilière à la place de Toronto. Depuis 2012, les prix des logements de la ville asiatique ont continué d’augmenter à un rythme annuel de près de 10%. Viennent ensuite Munich, Toronto, Vancouver, Amsterdam et Londres comme le relève l’analyse d’ UBS, basée sur une méthode de calcul factorielle, où cinq indicateurs prennent en compte les disparités des économies et des lois de ces centres urbains.

Munich, l’étoile montante, se retrouve en situation de surchauffe. Amsterdam a aussi connu un essor important postérieur au crash immobilier qu’elle avait connu alors que le ratio d’endettement atteignait le niveau de 120 %. A contrario, Londres est en phase de correction.

Toronto, un centre financier en pleine expansion, a été déclassé de deux places et se retrouve cette année en troisième position. Vancouver, une ville agréable, attire les acheteurs étrangers. «Au Canada, les refinancements sont avantageux tant que le niveau de la dette reste bas», explique Thomas Veraguth, économiste spécialiste du marché immobilier chez UBS Global Wealth Management (GWM).

Aux États-Unis, l’enquête d’UBS révèle un très grande divergence entre les villes de la côte ouest, spécialisées dans les nouvelles technologies comme San Francisco et Los Angeles, et les grandes villes industrielles qui ont fortement souffert de la crise financière telles que Boston et Chicago.

En Asie, Tokyo a effectué un rattrapage important malgré une économie atone et se retrouve en situation de surchauffe. «Depuis 2008, on a observé une reprise à Tokyo, moins longue que dans les années 2000, mais dont l’ampleur est significative. La situation est similaire à Singapour», souligne Thomas Veraguth.

Selon l’indice ajusté à l’inflation, les villes en correction sont Londres, Stockholm et Sydney. La correction des prix de cette dernière est liée à un durcissement de l’accès au crédit. Sous l’angle du ratio de service de la dette pour les ménages*, dont la règle d’allocation maximum est d’un tiers du revenu affecté aux intérêts et amortissements de l’emprunt, Hong-Kong, Londres et Paris figurent parmi les villes les plus vulnérables à une majoration de 2% du taux d’intérêt . Une situation qui pourrait créer des réponses politiques incertaines.

Vis-à-vis des aux autres centres analysés, Genève et Zurich sont légèrement survalorisées. Toutefois la température diminue sur Genève et les prix observés sont revenus à leur niveau d’il y a trois ans. L’étude souligne néanmoins que l’offre reste trop faible à Genève du fait d’une adéquation entre l’activité de construction et le rythme de croissance de la population. Ainsi, l’offre de biens immobiliers plus étendue sur la région zurichoise justifie une plus grande cherté. En effet, la pression sur les prix est principalement liée à une faiblesse persistante de la demande pour les biens haut de gamme. Sur les objets les plus avantageux, les conditions de financement favorables et la hausse des revenus continuent de soutenir la demande de propriété du logement et les prix ont poursuivi leur ascension. Aussi, l’endettement hypothécaire reste raisonnable et les experts d’UBS n’estiment pas que cette majoration des prix soit de nature à provoquer une crise immobilière.

«Bien que de nombreuses métropoles soient exposés à un risque de bulle immobilière, la situation actuelle n’est pas du tout comparable à celle qui prévalait avant la crise», explique Mark Haefele, Chief Investment Officer chez UBS GWM. «Toutefois, les investisseurs doivent rester sélectifs au sein des marchés immobiliers présentant un risque de bulle, comme Hong Kong, Toronto et Londres».