Le durcissement envisagé de la Lex Koller est avant tout une réponse politique à une pénurie de logements devenue aiguë. Avec un taux de vacance tombé à 1,0% en 2025, une démographie dynamique et une offre qui peine à suivre la demande, les tensions sur le marché résidentiel suisse sont indéniables. Dans ce contexte, le Conseil fédéral souhaite renforcer les restrictions applicables aux investisseurs étrangers, une orientation qui a fait émerger une alliance inhabituelle entre le PS et l’UDC. Pour les partisans de la réforme, les capitaux étrangers contribuent à la hausse des prix, directement ou indirectement, notamment à travers les fonds immobiliers et les sociétés cotées.
La principale question est toutefois de savoir si cette réforme permettra réellement d’améliorer l’accès au logement. Les milieux économiques et financiers en doutent, estimant qu’une réduction de l’accès aux capitaux risque surtout de freiner les investissements et de compliquer le financement de nouveaux projets résidentiels. Or, dans un marché où le problème fondamental reste l’insuffisance de l’offre, toute mesure susceptible de réduire l’investissement mérite d’être examinée avec prudence. Limiter la demande étrangère peut avoir un effet symbolique fort, mais rien ne garantit que cela augmentera significativement le nombre de logements disponibles.
L’impact potentiel se concentrerait principalement sur les valorisations des véhicules immobiliers cotés.
Pour les investisseurs, l’élément le plus important est que cette réforme reste encore éloignée d’une éventuelle mise en œuvre. Après la consultation, le Département fédéral de justice et police devra analyser les prises de position reçues avant qu’un projet ne soit transmis aux Chambres fédérales, probablement en 2027. Le texte devra alors franchir plusieurs étapes parlementaires, où l’opposition des partis du centre ainsi que des acteurs économiques pourrait conduire à des modifications substantielles. A cela s’ajoute le risque d’un référendum. Dans ces conditions, une entrée en vigueur avant 2029 paraît peu probable, ce qui laisse largement le temps au processus politique suisse de jouer son rôle modérateur.
La mesure la plus significative concerne l’extension de la Lex Koller aux marchés financiers. Pour la première fois, les investisseurs étrangers pourraient se voir interdire l’acquisition de parts de fonds immobiliers résidentiels, de SICAV immobilières ou d’actions de sociétés immobilières résidentielles cotées. Cette disposition marque une rupture importante avec l’approche traditionnelle de la Lex Koller, historiquement centrée sur les acquisitions immobilières directes. Elle explique à elle seule l’attention portée par les marchés à cette réforme.
L’impact potentiel se concentrerait principalement sur les valorisations des véhicules immobiliers cotés. Les fonds immobiliers résidentiels suisses se négocient historiquement avec des primes importantes par rapport à leur valeur nette d’inventaire, souvent comprises entre 20% et 40%, en partie soutenues par la demande internationale. L’exclusion des nouveaux investisseurs étrangers pourrait donc entraîner une contraction de ces primes. Toutefois, cet effet pourrait être largement compensé par les caisses de pension suisses, qui continuent de réallouer progressivement une partie de leurs placements obligataires vers l’immobilier dans un environnement de rendements durablement faibles. Par ailleurs, les investisseurs étrangers déjà présents devraient vraisemblablement bénéficier d’une clause de droits acquis, limitant fortement le risque de ventes forcées.
Notre lecture est que le risque est principalement réglementaire et non fondamental. Les moteurs de long terme de l’immobilier résidentiel suisse restent inchangés: croissance démographique, faible disponibilité du foncier, taux de vacance historiquement bas et demande locative structurellement élevée. Le poids relativement limité des investisseurs étrangers dans le marché suisse ainsi que la forte opposition politique au projet plaident également pour un impact plus modéré que ne le suggèrent certains scénarios pessimistes. Les marchés semblent partager cette analyse puisque l’indice SWIIT a progressé d’environ 6% depuis le début des discussions sur la réforme.
La solidité de la thèse d’investissement sur l’immobilier suisse repose davantage sur les institutions que sur les débats politiques du moment. Comme souvent en Suisse, il convient de distinguer les préférences politiques des contraintes institutionnelles. Entre recherche du consensus, bicaméralisme et démocratie directe, seules certaines réformes parviennent à produire des changements durables. Pour les investisseurs de long terme, cette stabilité demeure un atout essentiel. L’immobilier suisse conserve ainsi son statut d’allocation stratégique, grâce à son caractère défensif, sa capacité à générer des revenus réguliers et son attractivité relative face à des obligations en francs suisses dont les rendements devraient rester durablement faibles.