Le Conseil fédéral a mis en consultation jusqu’au 15 juillet 2026 un avant-projet visant à durcir la Loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE), appelée communément Lex Koller, ayant pour but de freiner la spéculation immobilière et de préserver les logements pour la population résidante. Le Conseil fédéral veut notamment montrer qu’il a entendu les préoccupations des partisans de l’initiative «Pas de Suisse à 10 millions!» sur laquelle le peuple suisse votera le 14 juin prochain.
Le système actuel de la Lex Koller peut être résumé de manière très succincte de la manière suivante. Une personne de nationalité étrangère domiciliée à l’étranger peut acquérir sans aucune restriction à titre personnel ou par le biais d’une société, des locaux commerciaux en Suisse. Ceux-ci peuvent être destinés soit à un usage propre, soit à la location. En revanche, la législation est très restrictive en matière d’acquisition de logements. En effet, un ressortissant étranger domicilié hors de Suisse ne peut y acquérir qu’un logement se trouvant dans une zone touristique n’excédant pas 200 m2 (la surface de la parcelle ne doit pas dépasser 1000 m2 s’il ne s’agit pas d’une propriété par étage) et moyennant le prélèvement d’une unité sur un contingent qui en contient actuellement 1500.
Alors que les règles mentionnées ci-dessus s’appliquent à tous les ressortissants étrangers, quelle que soit leur nationalité, il y a lieu de faire une distinction entre les Européens et les non Européens concernant la possibilité d’acquérir un bien immobilier lorsque la personne est domiciliée en Suisse: les ressortissants de l’UE et de l’AELE ne sont soumis à aucune restriction; les ressortissants d’un Etat tiers ne peuvent acquérir que leur résidence principale aussi longtemps qu’ils ne sont pas titulaires d’un permis C. Il importe de souligner que lorsqu’un ressortissant étranger européen ou non achète un bien immobilier alors qu’il est domicilié en Suisse, il n’a pas l’obligation de le revendre s’il déménage à l’étranger sauf si un cas de fraude peut être démontré.
Trois modifications figurant dans l’avant-projet du Conseil fédéral méritent d’être mises en exergue.
Tout d’abord, une personne physique ou morale, de nationalité étrangère domiciliée hors de Suisse pourra acquérir des biens commerciaux uniquement pour son usage personnel. Cela signifie que des investisseurs étrangers, par exemple des fonds de pension, ne pourront plus acquérir des biens immobiliers en Suisse composés de bureaux destinés à la location. Cette mesure aurait comme effet de faire chuter drastiquement le prix de l’immobilier commercial en Suisse puisqu’un bien de ce type ne pourrait être vendu qu’à un Suisse ou à une personne étrangère domiciliée hors de Suisse pour son usage personnel.
En second lieu, outre le fait qu’un ressortissant étranger non européen devra solliciter une autorisation afin d’acquérir sa résidence principale, il aura l’obligation, s’il n’a pas de permis C, de la revendre dans les deux ans à partir du moment où il ne s’agit plus de son domicile. Peu importe qu’il quitte sa résidence principale pour aller s’installer ailleurs en Suisse ou à l’étranger. D’aucuns diront que cela n’est pas si grave dans la mesure où le permis C est octroyé aux ressortissants non européens après un délai de dix ans, voire de cinq ans pour quelques Etats. Cet argument ne tient pas compte du fait que depuis la dernière révision de la législation applicable au «titre» de séjour, l’octroi d’un permis C est soumis à des conditions beaucoup plus strictes. L’intéressé a notamment l’obligation de parler le français, s’il vit par exemple dans les cantons de Vaud ou Genève, ce qui n’est de loin pas toujours le cas même après un séjour de nombreuses années. Vu que les ressortissants non européens qui s’installent en Suisse achètent le plus souvent des appartements ou des villas luxueux, je ne vois pas en quoi une obligation de revente aurait comme effet de détendre le marché immobilier helvétique. La seule conséquence serait que les acheteurs potentiels attendront que les mois passent durant le délai de deux ans afin de négocier le prix à la baisse. Il est difficile de faire mieux pour fausser les mécanismes du marché.
Enfin, actuellement, lorsqu’une personne étrangère domiciliée à l’étranger acquière un logement dans une zone touristique, il est nécessaire qu’une unité du contingent, comme je l’ai mentionné ci-dessus, lui soit octroyée. Cependant, s’il revend son bien à une personne également domiciliée hors de Suisse, il n’est pas nécessaire d’utiliser une nouvelle unité. L’avant-projet supprime cette règle et prévoit que, dans l’exemple précité, une nouvelle unité du contingent sera également nécessaire en cas de revente. On pourrait se dire que cela n’est pas si grave et qu’il suffit d’augmenter le nombre d’unités. Et bien non! Le Conseil fédéral propose de diminuer de moitié le contingent et de le faire passer de 1'500 à 750, avec une réserve de 150 unités, soit en réalité de le limiter à 600 unités. Toutes les personnes qui ont connu l’époque du début des années 2000 où il y avait un manque d’unités et qu’il était nécessaire d’avoir recours aux constructions juridiques les plus risquées et les plus rocambolesques considéraient que s’il y a bien une chose qu’il faut éviter, c’est la pénurie d’unités du contingent.
Autant je suis un farouche opposant à l’initiative «Pas de Suisse à 10 millions!», autant je suis opposé à l’avant-projet du Conseil fédéral de modification de la Lex Koller qui, s’il devait être accepté, créerait plus de problèmes qu’il n’en résoudrait.